若任由市场力量主导中国房地产市场，开发商们所提供的房屋总数将远低于国民所期望的数量。通过压缩供应，开发商们可将房价推高到国民须同时忍受供应不足及高房价的痛苦。这也是为什么中国的房价远高于其建造成本与土地成本、房屋供应远低于国民所期望的原因。

　　投机性需求及恐慌性需求是不可能永远延续的，当房价一直上升至远超过整个经济所能负荷的水平，投机性及恐慌性需求将逐渐甚至突然下降，造成房价下滑，而房价下挫又会造成投机性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真实性需求的减少)。由于之前累积的投机性及恐慌性需求过大，房价将会一泻千里，进而造成经济严重衰退甚至经济危机。

　　香港的教训告诉我们，若任由市场力量主导房地产市场，在房价持续上升的时期，不少人会因房产的高回报而迷上房产投资，荒废其他产业，这将不利于中国科技兴国的目标。此外，上升的房价亦会造成租金、工资、物价互相牵扯向上的恶性循环，直至中国由一个成本低廉、经济活动活跃的经济体，逐步变成一个高房价、高工资、高租金、高成本、高物价、经济活动乏力的经济体。

　　保证公营房屋量的供应只是第一步，公营房价的制定才是政策的重点。笔者认为，中、高档公营房相对商品房有两至四成折扣率较为合适。必须强调的是，上述的折扣率只是用来计算首次推出的公营房价。一旦此价钱被定下来，日后的房价调整将按建造成本、经济增长及土地短缺程度调整，而不是按私营房价的升幅调整。

　　□新加坡南洋理工大学经济系副教授 叶秀亮

　　高房价源于市场结构失衡

　　市场结构失衡是中国高房价的症结所在。若中国只依赖私营开发商建造大部分房屋，那么，市场结构失衡的问题将无法根本解决，抑制房地产市场政策“一收就死、一放就狂飙”的现象还将重复出现。因此,解决高房价必须从根治市场结构失衡入手。笔者建议，中国可借鉴新加坡经验，建造和出售大量价钱合理且具有相当利润的公营房屋给具备资格申请者，满足国民住房需求。

　　高房价病因之一：市场力量是根据“钱”而不是“需要”分配房子

　　有观点以市场供需来分析中国房地产市场，其实是用错了工具。首先，市场派分析的假设前提是国民收入相对平均，以致谁“需要”某一商品(包括房屋)，就会甘愿通过减少其他支出并出较高的价钱买入该商品。遗憾的是，上述假设根本不成立。由于中国贫富差距较大，再加上海外购房者的购买力远高于国内普通居民，其结果是市场力量将有限的房屋分配给“有钱”的海外买家及国内富裕人士手中，而不是很“需要”这些房子的普通百姓手中。

　　高房价病因之二：开发商“挤牙膏”策略造成一手房供不应求

　　供求关系分析的另一个隐藏假设，是市场有无数的供应者及需求者，以致于没有一个供应者具备通过减少供应去抬高价格的市场定价能力，供需不存在严重的不对称性。

　　然而，在中国房地产市场中，这些假设均严重背离现实。如，开发商和购房者无论在定价能力、持货能力及楼盘资讯上均存在相当大的不对称性，以致于开发商能通过不同策略榨取消费者剩余获取最大化的利润。

　　综观中国的房地产市场，一方面,购房者的数量巨大；另一方面，开发商们可以通过以往形成的行业惯例(如每一楼盘均须有四至六成的利润)，使其具有相当的定价能力。再加上开发商每一次推盘只推出一小批，制造供不应求的假象。经济理论告诉我们，一旦供应方具备一定的定价能力，那么，供应方会制定出使其利润最大化的价格。

　　由于具备定价能力，开发商一般会采取挤牙膏式的销售策略及其他策略，榨取最大的消费者剩余价值及造成恐慌性需求，以让其在价格上的“得”大于数量上的“失”,以使其利润最大化。其后果是房价过高及供应远低于国民的期望。

　　让市场力量主导楼市后患无穷

　　毫无疑问，若任由市场力量主导中国的房地产市场，开发商们所提供的房屋总数将远低于国民所期望的数量。通过压缩供应，开发商们可将房价推高到国民须同时忍受供应不足及高房价的痛苦。这也是为什么中国的房价远高于其建造成本与土地成本，房屋供应远低于国民所期望的原因。

　　持续攀升的房价会造成投机性需求及恐慌性需求，让开发商可以获取更高的价格。当投机性需求及恐慌性需求达到某一程度，新盘的价格甚至可高于一般中高收入群体所能负担的，而“真实的消费者剩余”亦可以由少得可怜变为严重负数。

　　毕竟，投机性需求及恐慌性需求是不可能永远延续的，当房价一直上升至远超过整个经济所能负荷的水平。一旦到了这天，投机性及恐慌性需求将逐渐甚至突然下降，造成房价下滑，而房价下挫又会造成投机性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真实性需求的减少)，由于之前累积的投机性及恐慌性需求过大，房价将会一泻千里，进而造成经济严重衰退甚至经济危机(如日本上世纪90年代的泡沫破裂、美国的金融海啸均与楼市暴挫有关)。

　　香港的教训告诉我们，若一任市场主导房地产市场，在房价持续上升的时期，不少人会因房产的高回报而迷上房产投资，荒废其他产业，这将不利中国科技兴国的目标。此外，上升的房价亦会造成租金、工资、物价互相牵扯向上的恶性循环，直至中国由一个成本低廉、经济活动活跃的经济体，逐步变成一个高房价、高工资、高租金、高成本、高物价、经济活动乏力的经济体。事实上，20世纪九十年代的房产泡沫摧毁了香港的成本及竞争力优势，现在的香港已被锁死在一个高房价、高租金、高工资及高物价的恶性循环。

　　另外，香港及新加坡的经验教训告诉我们，当房价上升时，开发商有将房子的面积缩小，以支持较高价格赚取更高利润的动机。但由于每一时期所能缩小的面积，会被社会接受程度所限制，以致每次只能缩小一点，待社会的文化慢慢接受后，又再缩小一点儿。虽然每一次缩小不致太显眼，但若持续如此十多年，其总共缩小的面积将会颇大，以致香港出现了香港式的“蜗居”。笔者相信，若任由市场力量主导中国房地产市场，中国的房子将越建越小。