五问 新地王被“套牢”？

　　2007年拍下的天价地王们，在2008年楼市突生调整、市场走低的大环境下，不少土地要么延缓开工节奏，要么干脆退地，直到2009年房价、地价齐步飞涨昔日的地王们才算真正“解套”。现在问题来了，自2009年下半年天价地王不断的上海土地市场，在市场可能再生调整的大背景下，会不会再生变数，再次陷入07地王们当年的“套牢”风险？

　　现象

　　●地价“没有最高只有更高”—— 2月11日，华侨城集团70.2亿拿下闸北苏河湾地区首幅地块，楼面地价高达52855元/平方米，刷新两天前出让的黄浦区163地块51821元/平方米的新记录。统计数据显示， 到2009年12月下旬上海已成交土地991.29亿元，是2008年的约2.5倍，仅次于杭州，位居全国第二位。

　　●“面粉和面包价格倒置”——以中海地产今年9月70.06亿元摘下的长风地王为例，该片土地楼板价达到了22409元/平方米，超过了周边的二手房均价；又如去年12月绿城拿下的唐镇土地，楼板价高达19040元/平方米，超过当地在售商品房均价30%以上；再如最新出让的闸北苏河湾地王，楼板价达到了52855元/平方米，与之鲜明对比的是，附近的苏河一号目前写字楼网上报价仅25000元/平方米。该区域另一住宅浅水湾恺悦名城在售的精装修尾盘价格为33000元/平方米。

　　观点

　　新地王有望笑到最后

　　“新地王涌现之后，周边二手房往往率先提价，然后传导到一手房，抬高了片区的整体房价。”袁鸿昌分析，“目前的调控政策是对‘面包贵过面粉’机制的一次修正，也是楼市进入‘冷却期’的重要原因。诸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回闲置土地等措施，都有望让土地市场降温。”

　　事实上，尽管2007年上海有不少当时的地王陷入困局，但也只有绿城将新江湾城地块转让给九龙仓，其余地王尽管一路坎坷，但却终于支撑到“解套”之日。即使放眼全国，尽管最近有北京大龙地产顺义地王被收、南京招商地产仙林地块被收回等个别案例，但大多数地王的开发仍走上了正轨。

　　如果市场不出现灾难性的普遍降价，只要做好产品，新地王们有望笑到最后。典型的案例便是浦东星河湾，这个当年的高价地王，在经过黄文仔等人的一番精雕细琢之后，开盘当天以40亿的日成交额刷新了国内纪录，创下了成为2009年上海豪宅市场的一面旗帜，亦跳出了当初高价拿地的桎梏。又如九龙仓从绿城接手的新江湾城项目，以中西合璧、中轴对称的皇家园林和精装修作为两大卖点，在品牌林立的新江湾城也堪称出众，亦吸引了诸多购房者的关注。