二问 投资客“调虎离山”？

　　自2009年底以来,中央政府连出举措遏制房价上涨过快的趋势,包括营业税征免年限从2年恢复到5年、二套房贷首付不低于四成等调控政策对投资客有直接影响,导致市场观望气氛骤起。2010年是否会让投资者失去信心，撤出上海呢？

　　现象

　　●市中心楼盘换手率提高，跳价现象匿迹——来自利尊不动产的数据显示：元旦至今是传统淡季，一月份中心区二手成交量大幅下降70%。

　　●温州客抛盘举动活跃——易居臣信市场研究中心透露，近期有不少温州人开始挂牌，挂牌量大约占总房源的三成左右。2005年开盘的黄浦众鑫城6号楼业主几乎都是投资客，其中80%左右是温州人，换手率较大，买进卖出几乎都是投资客。此外，仁恒河滨城、世茂滨江花园等投资客密集的传统高档小区，近期都出现不少温州客抛盘。不过从多家中介了解到的情况来看，抛盘尚属个案，并未有蔓延趋势。

　　观点

　　投资客不会撤出上海

　　在本次访问过程中，开发商普遍承认当前的调控政策对投资客是一个很大的打击。

　　“楼市仍然是整体向上的。房地产就像鸦片，一旦上瘾很难戒掉。考虑到通货膨胀因素和外资热钱进入中国对楼市的影响，尤其是热钱密集的上海，投资者占到不小的比例。如果物业税进入实施，对投资客是一个很沉重的打击。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇坦言。

　　与方勇观点类似，倪冰也认为今年楼市的调控政策会对投资客在上海的出手产生重大影响。“房贷审批收紧之后，首付提高，利率也提高，对首次置业者的影响较小，而对投资客则是雪上加霜。张涛也认为：“房地产具有地域性，研究楼市，也需要从区域、城市甚至个盘入手，否则和演绎小说一样，很难说清楚。”在他看来，“上海楼市今年的波动将较小，交易量则会有所下降。不过今年投资客的比例会下降，对刚性需求的影响也非常大。”

　　而王俊琳则更为悲观地表示：“自2009年二季度开始，上海的高档住宅成交开始大幅放量，优质房源已经快速消耗的同时，再加上2009年年底政府一系列调控政策出台激发了买方市场的观望情绪，目前的高档物业市场相对而言供需两弱。对于要买房的投资客来说，也许更关注海南以及其它有重大利好的二线城市。”

　　不过戴正芳则坚信：“去年跟着地王走的部分投资客今年会落差很大，投资的话还是得买大盘的前面几期，这可以跟着标杆楼盘走。上海永远都有值得投资的楼盘。投资客不会撤出上海。”