海南的房地产现在让人很担忧：海南国际旅游岛概念抛出之后，全国人民蜂拥而至，一些开发商让大家下定金就是不开盘，楼价一天一个涨，谁也不知道会涨到多少钱。7万元/平方米的天价房也不能让投资客望而却步。

　　近日，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求占到主流。

　　外岛人入侵

　　海南的楼房里有多少本岛人？谁也说不清楚，但在广州工作的80后小陈也“恋上”了那个遥远的地方，一下子就下订两套房子。

　　外岛人正在入侵。距离国务院44号文件———《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的出台仅仅过去一个月的时间，海南就开始拉响了警报。

　　2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策———从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。3月31日之后，又不知是什么样的状况。

　　调研的第一站，鱼晋华选择了海口。从海口市2008-2009年的月度成交数据来看，海口市场仍处于较为平稳上行发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平米，成交金额132亿元，全年均价4964元/m 2，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市2009年的房地产成交情况来看，海口的情况并没有呈现出独特性，基本与全国房地产的走势一致。

　　而真正推动海口甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素，就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随后而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。

　　国际旅游岛规划刺激房价一月内翻倍。从在海口市调研的楼盘来看，政府推动的国际旅游岛规划给房市带来的强烈刺激令人印象深刻。

　　调研楼盘的价格在规划出台后的平均涨幅为73%，有三个楼盘的涨幅均达到100%，涨幅最小的鲁能海蓝福源项目也达到33%，且最近一批100多套别墅项目开盘一天之内全部售罄。

　　调研的楼盘目前基本属于无房可售状态，项目剩余套数基本小于10套，市场供应的短时枯竭叠加政策利好使得购房需求被无限放大，房价高位无量运转状况明显。

　　七成空置率

　　海南市场一向以外地客户成交为主，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显。根据调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30%。

　　岛外需求主要来自东北、江浙和珠三角区域，分别代表了外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外居民的投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求。

　　鱼晋华认为，在海南这样一个特殊市场，以上三种需求基本代表了目前支持房地产价格的主要力量，而背后支撑这些需求的则是来自全国的货币流动性过剩。

　　“谨慎看待海口楼市。”鱼晋华表示，目前市场上推断海口市场将延续价格继续上行的判断主要来源于两个：其一是由于政府暂停土地出让，导致后续供应不足，将形成供给的短缺；其二则在于前一阶段的房价暴涨形成的财富效应，已经使得购房者的信心指数处于上行通道，惯性上涨将维持一段时间。对于以上的判断，鱼晋华认为，虽然代表了目前的市场现状，但仍然有对市场持续上涨值得谨慎看待的理由。

　　其表示，海口市场由于经历过1993年的房产泡沫，虽然经过几年的恢复，泡沫中形成的烂尾项目在逐步消化，但在土地市场方面，泡沫时期积聚在各本地中小开发商手中的土地数量数目庞大，这些私底下无法估量的二手土地交易会成为政府暂定土地供应计划的不确定因素，有可能会打破市场上对于未来市场供应短缺的一致预期。