国土局：中服地块未内定

　　针对近期入市的CBD热门地块中服地块“内定”等传闻，（北京市）朝阳区政府、北京市国土局以及北京市规划委昨日联合进行现场踏勘及答疑。国土局表示，中服地块承载了CBD产业功能，非一般房地产开发项目，因此成为首宗严格限制竞买人主体资格条件的地块，不排除今后北京还会以这种方式出让地块。

　　“高门槛”意在保证开发质量

　　北京市规划委员会王炜昨日表示：参与竞拍的联合主体中金融机构至少有一家注册资本不少于50亿元，房地产开发企业至少有一家注册资本不少于30亿元。

　　1月29日，该地块出让公告规定：竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中：金融机构注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

　　在答疑现场，北京市国土局土地整理储备中心副主任叶向忠称，限制中服地块竞拍主体条件提高竞买门槛，初衷是保证中服地块的开发质量，符合金融商业中心的定位，排除一部分资质较低的开发商。

　　据叶向忠介绍，为了实现CBD的产业功能，曾经想设定中服地块只给金融企业自用，不可以分割。后来设定引入开发企业操盘的目的，也是希望其自身持有经营，不允许买卖。

　　竞买人资格限制还会出现

　　继中服地块之后，又有待出让土地出现限制竞买人资格的条款。2月5日，大望京区域三块地的挂牌公告中，出现竞买人“无拖欠地价款等不良记录”、“土地成交后必须一次性付款”、以及“除住宅、公寓外，原则上不允许分割出售小产权”等限制性条件。

　　对此叶向忠昨日表示，中服地块是首宗严格限制竞买人资格的地块，不排除以后对北京区域体现城市和产业功能定位的地块，进行严格的竞买资格限制，以产业开发为主导进行土地出让；今后，土地部门将启用“技术手段”执行国家对土地供应的宏观调控。

　　他认为，竞买门槛的设置，在一定程度上是对其他中小房企的保护，资金实力不足就不要投入，以免出现拖欠地价款被收回土地或工程烂尾的现象。

　　此前，北京市国土局副局长曾赞荣表示，为了突出区位的功能规划，今后像丽泽商务区、大望京等北京重点产业功能区地块上市都将设定条件，以保证功能区定位的实现。

　　本报记者 张晓玲 张晓蕊

　　- 争论

　　否认开发商“内定”远洋地产

　　质疑：由于此次中服地块的标书规定，必须成立金融机构和开发企业联合体参与竞买，且联合体中必须为金融机构控股，SOHO中国董事长潘石屹质疑“全世界符合条件的仅有一家”。远洋地产成为“被内定”的怀疑对象。

　　回应：昨日，土地储备管理中心副主任叶向忠表示，满足中服地块竞拍条件的企业必然是一个强有力的企业，此前中国人寿入主远洋与此次竞拍并没有必然的联系。

　　资料显示，具有注册资本不少于30亿元人民币的一级开发资质这一条件的开发商主要包括万科、保利、远洋、中粮、中信、北京首开、万达与SOHO中国等一线开发企业，而上述企业能刚好捆绑金融机构组成的联合共同体的企业，唯有远洋地产。

　　去年12月24日，中国人寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，今年1月13日，中国人寿又向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股。前者占远洋地产已发行股份的24.08%，成为远洋地产的第一大股东。十余天后，中服地块的竞买条件公示。

　　“捆绑竞拍主体为吸引金融机构”

　　质疑：中服地块出让公告规定，竞买人必须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业。此前，华远地产董事长任志强曾质疑，“《商业银行法》和《证券公司管理办法》中明确规定，商业银行和证券公司不得投资非自用不动产，中服地块把联合体中金融机构的范围设定为银监会、证监会和保监会批准设立的金融企业，有违反相关法律法规之嫌。”

　　回应：CBD管委会规划处处长李国红在答疑会上表示，中服地块作为“CBD地区最有价值的土地”和“CBD最后一块宝地”，在开发质量上必然要有保证，因此在项目开发上重点吸引银行、保险、证券公司、财务公司等金融法人机构，以此提升CBD在金融发展上的龙头地位。

　　“参与竞买的金融企业必须是自用，”土地储备管理中心副主任叶向忠说，设立联合体的目的是鼓励金融企业自用，而不是参与房地产开发投资；金融企业只需对自用部分进行投资，且必须达到总投资的50%以上；入住后如有剩余单位，必须经CBD管委会同意和批准后才可出售。

　　(张晓玲 张晓蕊)

　　- 预测

　　中服地块或底价摘牌

　　2月1日，上海外滩国际金融服务中心92亿地王出炉，该地块实行“预申请”制度，成交价远低于市场预期。

　　对于中服地块入市，此前业界认为其成交额将过百亿。不过，昨日有业内人士指出，中服地块或将以底价摘牌。

　　“中服地块还有底价，底价保密，”土地储备管理中心副主任叶向忠说，现在报的50亿只是起始价，有关部门会有一个集体决策，得出一个底价，然后封好，只交给一个人。竞买企业报价必须超过该底价，并且如果多家企业参与的话，还要竞标后才可摘牌。(张晓玲 张晓蕊)

　　- 观点

　　“有钱≠能拿地”

　　全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝昨日表示，北京CBD发展过程中突出的不足，就是产业与房地产开发融合度不够，散售型物业比例过大、产业的集中度低、配套功能的整合程度不够等等。

　　他认为，对中服地块竞买方式进行变革，汲取了过去发展中的经验教训，对城市核心地段商用土地的出让方式来说，是一种进步，是一种在城市意义、社会意义上的公平。这种技术门槛不是不公平，而是“大公平”，淘汰不具备实力的开发商，避免“城市垃圾”出现，符合大多数人的利益。

　　“以产业思路来引导地产开发，对开发商提出的不仅是资金上的要求，更提出了在产业整合与物业运营的能力，这无论对房地产行业、还是对开发公司，都具有革命性的意义”杨乐渝称，“这个信号表明，将来有钱未必就能拿地。”

　　(张晓玲 张晓蕊)