一边是2009年金融危机,一边是房价依然“涨”字当道；

　　一边是泡沫和较高比例的空置房,另一边残酷的现实是,中国不少家庭无力购房……

　　中国的房地产市场为何出现如此多的“二律背反”,难道仅仅是供求关系失衡,导致市场之手打开“潘多拉魔盒”?还是宏观管理政策之失?“供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。”著名中国问题专家、新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年日前在广东东莞接受本报记者独家专访时提出见解:GDP主义是房价上涨的深层次推手,对于政府而言,住房首先应是社会政策,其次才是经济政策。

　　供求关系已很难解释中国房地产市场

　　很简单,如果求大于供,那么就不会有那么多的空置房了；如果供大于求,就不会有那么多的人买不起房了。

　　南方日报:我们注意到,根据有关统计数据,即便在金融危机发生的2008年底和2009年里,中国的房价依然是“涨”字当道。您如何看待房地产增长与2009年度中国GDP实现8.7%增速的关系?

　　郑永年:这次金融危机之中,政府启动庞大资金的投资计划,也有很大一部分流向房地产。实体经济越不好,房地产就越大发展,这点很容易理解。其实房地产对中国经济的重要性也不容置疑,房地产已经占了GDP的6%,四分之一的投资在房地产行业,50多个产业与房地产关系密切。房地产本身就是GDP的保证之一,如果GDP增长8.5%的话,卖地就占了4.4%。如果站在地方政府的立场上,它们既要财政收入又要完成GDP指标,很多地方不卖地又能做什么?毫不夸张地说,房地产已经绑架了中国经济。

　　南方日报:中国房地产市场上,存在着较高比例的空置房,另一个现实是,中国不少家庭无力购房,有关专家已经担心房地产市场的“泡沫”的程度,对此,您是否担忧?

　　郑永年:多年来,这个泡沫一直在不停地增大,就像美国的金融投机机构就是通过房地产扩张,这已经不是实体经济了,部分程度上属于虚拟经济。根据有关机构对北京、上海和深圳等大城市的调查,大城市的房屋空置率已经超过10%的国际警戒线。与此平行存在的现实是,中国不少家庭无力购房。到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?很多人往深一步,转向了土地供应市场,指向地方政府的责任。的确,就土地而言,地方政府负有不可推卸的责任。多少年来,人们所听到的似乎也只有经济学家的声音,那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单,如果求大于供,那么就不会有那么多的空置房了；如果供大于求,就不会有那么多的人买不起房了。供求关系已经很难解释中国房地产市场。

　　房地产不能仅仅被视为经济政策一部分

　　把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。

　　南方日报:那么在供求关系之外,您认为还出了什么问题?

　　郑永年:房地产市场现状的形成当然有很多原因。但是最大的因素莫过于发展房地产市场主导思想的严重失误。简单地说,在中国,房地产仅仅被视为经济政策的一部分,而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房,购房者也会迫不及待地去买房。从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题,政府就要扮演一个很重要的角色。就房地产而言,中国政府面临双重的挑战:一方面是房地产泡沫。房价泡沫一旦破灭,总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。

　　西方很多国家以前也是GDP主义,服务于资本,但后来由于工人阶级运动产生,使公共住房等成为福利资本主义很重要的一部分,也正是这些社会福利、社会制度部分程度上救了资产阶级和资本主义。作为社会主义国家的中国,更应该重视社会政策,如果不用社会改革把住房、医疗保险、教育保障做好的话,同样会发生危机,现在的社会政策就是要去救这个市场经济。

　　南方日报:如果这个状况持续,您认为会发生像日本房地产市场当年那样的危机吗?

　　郑永年:房地产问题如果说在日本只是房地产泡沫的话,在中国有可能就是社会泡沫。住房是中国老百姓死认的权利,我们的老祖宗几千年前早就说了,居者有其屋,有恒产者有恒心,这就是中国人的生存观。如果居住权被剥夺了,这不只是社会运动的问题。

　　要意识到,世界上从来没有一个执政党为了GDP去抽掉自己的社会基础,西方的公共住房发展出来也是考虑它的社会后果,考虑社会的整合和稳定,中国也是这样的。所以说,住房首先是社会政策,其次才是经济政策。

　　GDP主义使社会更加脆弱

　　除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能的缺位,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏上。

　　南方日报:依您之见,政府应该如何调整眼下的房地产市场导向?

　　郑永年:中国的经济发展和增长以GDP来衡量,GDP主义也是中国发展和增长的最主要政策根源。很长时间以来,GDP主义是中国政府刺激经济发展的一整套政策。政府确立一个量化了的发展目标,再把这个目标科学地分解,落实到各级官员。很自然,GDP的增长成了官员升迁的最主要的指标。从这个角度来说,人们似乎很难指责各级官员,因为GDP指标是这些官员生活其中的政治体系运作的内在部分。而地方政府无视住房的社会功能,只强调住房的财政功能,即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上,许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能的缺位,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏上。

　　GDP主义使地方政府把房地产当经济政策,忘记了住房应该首先是社会政策的一部分。房地产本来就有很大的社会性。中国社会要进入消费社会就要有社会保障系统,需要社会政策支撑,这样的体制不改变,人们就不敢花钱消费。GDP主义恶劣的另一方面就是追求GDP帮助资本摧毁了旧的社会保障机制,但没有建立起新的社会保障机制,使得社会成员全身赤裸裸地暴露地投入了一个不确定的市场社会中去。