空转6年条件仍不具备？

　　有学者认为短期开征物业税，条件还不具备。张斌称，物业税配套工作很大，相关信息要组成一个完备的数据库，才能为后续工作提供依据

　　近日，有媒体报道“物业税空转今年将在全国推行”，但随后国家税务总局和财政部均称未发布该消息。

　　物业税“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。

　　2003年10月，十六届三中全会通过的市场经济体制的相关决议称，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后，物业税问题一直倍受关注。

　　从2003年开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

　　如果空转将在全国推行，则物业税的进程将再进一步，有学者甚至预计，率先实行空转试点的北京、深圳，有望在今年“实转”起来。但截至记者发稿，税务总局没有明确表态。

　　有学者认为当前征税条件还不具备。上述国家税务总局税收科研所负责人表示，最终物业税肯定是要实行调控作用的，但是短期内不可能，条件还不具备。

　　北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩，在14日一论坛上表示，“在中国征物业税，前途是光明的，道路是没有的。”他认为物业税涉及到财产权的问题，开征物业税的基本条件，首先就是土地确权。

　　张斌称，物业税的配套工作很大，首先要掌握地区房产所有者的信息，明确向谁征税的问题，物业税是一个征管成本比较高的税种，需要对房产的价值进行具体的评估，这些信息要组成一个完备的数据库，才能为后续工作提供依据。其次要核定评税价值和税率等。

　　北京商用房产可开征？

　　今年北京“两会”上，市政协委员王纪平、刘桓表达了类似观点，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始

　　尽管前期工作繁琐，但是率先实行试点的北京，曾在2008年向国家税务总局提出申请希望落实物业税。

　　北京市政协委员、时任地税局局长王纪平，曾在2008年北京“两会”上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快当年6月份北京将开征物业税。申请“空转实”主要出于三个原因：一是完善目前税制，其次是开辟新的地方税源，优化税收结构，此外是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。

　　但是该“空转实”的申请最后不了了之。当年，有国家税务总局有关部门负责人称，客观环境所致，2008年物业税不会开征，开征的大概时间在2010-2015年间。

　　“主要是上边没有立法，没有配套的法律法规。”王纪平14日表示，试点城市从空转到实转，也不是不可以，因为物业税征收属于地方财政，但是在没有法律法规框架下就没有办法定下来。他说，申请实转中最复杂最受争议的，就是居民住宅这一块到底要不要征收，因为事业单位、企业这些原来也交了税，但是对于居民原来并没有，是否应开征新税种争议很大。

　　24日，王纪平在今年的北京“两会”上接受媒体采访时说，物业税在京6年“空转”，范围仅限于商用物业而非住宅，无论从哪方面看，北京的住宅暂时都不具备征收物业税的条件。物业税可从目前各种条件基本成熟的商用物业开始征收，按“商用物业-豪宅-普通住宅”的步骤实现全面覆盖。

　　此前一天，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓也表达了类似观点，他认为北京商用房产物业税开征的条件已经具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。

　　开征后利益如何平衡？

　　土地出让金是否应划入物业税引发争议，土地出让金是地方政府一大财源，如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益

　　“对于究竟什么时候空转能落实，今年能不能推出，要看是什么内容的物业税。”张斌说，现在对于物业税方案各界观点不一，因此无法判断出台的时间。

　　综合当前各界争论内容，焦点有三：首先就是居民住宅要不要现在就征物业税的问题。这也正是王纪平所提到的“空转实”未果最受争议的问题。

　　如果对居民住房开征，那么必将导致居民个人税负上升。

　　当前业界讨论的一个最简单的方案是，归并已经征缴的房产税和城镇土地使用税，或可考虑土地增值税合一为物业税，主要针对城市商业地产征收物业税。这样居民住房就被排除在外。

　　“一步到位是很难的，很有可能分步走。”张斌表示，首先从商业地产开始，在原来的基础上进行改革，随后逐步推向居民住房，这样影响波及的范围没有那么大，阻力较小。日后推及到居民住宅，将要考虑是否要设免征额的问题，不同地区免征额是否一致，对房屋类型的不同如何征缴，税率是否中央统一设定都需要进行明晰。

　　三大焦点另一受到争议的问题是，作为地方财政来源的土地出让金，是否应划入物业税。当前业界对物业税抑制房价的预期，一是控制投机成本，二是降低初始房价成本。目前开发商缴付的土地出让金，是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用“转嫁”到购房者身上。

　　开发商称，土地出让金约为总开发成本的30%到40%。如果出台物业税，将之前包括土地出让金在内的土地和房产交易过程中繁多的税费，全部组合成一种税，拆分为每年对业主征收。这样一来，由于开发成本大幅下调，房价可能会随之走低。

　　当前，土地出让金是地方政府的一大财源。如果划到物业税缴纳，难免触动地方利益。因此这也是物业税难以出台的重要原因。如果土地出让金不划入物业税，只把现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，那么房屋成本中最高的部分———土地出让金仍一次性转嫁给消费者，降低房价的愿望就会落空。

　　如果土地出让金划入或分比例划入物业税体系，那么就会产生如何与现行税费制度衔接的问题。物业税每年一征，原来已承担高额费用的买房者，就面临着重复计征，会造成新的不公平。

　　上述三个争论焦点，共同决定究竟出台一个什么样的物业税方案才更合理。不少学者认定，物业税的出台道路不会平坦。