高房价降温动力仍不足

　　1月11日，虽然受到国务院批准推出融资融券和股指期货消息的刺激，沪深股市大幅高开，但是地产股却集体下跌，成为跌幅第一的行业板块。

　　不过，购房者对于政策调控也同样“翻绿”。某地产网站对购房者的一份调查显示，76%的被调查者表示对房价调整感到悲观，“要看地方政府如何执行，执行不到位，房价还是降不下来。”

　　中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆在接受中国商报记者采访时指出，“国11条”最为明确的二套房贷首付四成政策对于市场的影响可能微乎其微。“目前市场上二套房贷基本执行四成首付，楼市投资投机者普遍资金实力较强，提高一成首付对其影响并不大。”黄玺庆还表示，由于“国11条”没有对利率做出明确规定，“紧首付、松利率”或将成为今年二套房贷的主调，优惠利率对于改善型买家的吸引力比起低首付更大。

　　而此次“国11条”对于地产开发商而言，更多是预期之内的乐观。

　　11日，中国商报记者先后致电多位地产企业负责人，与业界专家、地产研究机构的闻风而动的激灵相比，这些与政策最为利益攸关的开发商们却表示出对政策的看淡，多数甚至在政策下发一天后还无暇过问。

　  开发商对于调控政策的不敏感与开发商及行业普遍“阳光普照”心态下的忽视不无关系。

　　中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产总经理陈云峰11日在接受中国商报记者采访时称，“开发商大都已预感到政策会有所紧缩，但整体还是比较乐观。”陈云峰指出，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。

　　在此前的“中国地产新视角高峰论坛”上， 包括金地、首创、万科等在内的所有开发商几乎都对地产调控政策表示出乐观预期，称不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产“硬着陆”。以华远地产总裁任志强为代表的多数地产商坚持认为，在政府继续希望房地产成为带动今年经济增长支柱型产业的背景下，出台更为激进政策的可能性很小。在供应偏紧的背景下，全国整体的房价在2010年仍将上涨，只不过幅度将比较温和。

　　随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。但陈云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季节性的，一段时间之后成交量和房价都可能呈现走高的趋势。

　　　陈云峰相信，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩“急刹车”；房地产开发信贷也将是银行“欲拒还迎”的优质产品。

　　　如此而来，中央调控政策虽紧锣密鼓逐一出台，不少城市楼市成交量初现回落迹象，但与此同时，信贷及资本却仍钟情楼市，地王仍在推陈出新，地方政府对于土地财政又是再三难舍，房产开发商又是“粮草充足”，中国高烧的房价理性“回归”恐怕仍是道远路长。

　　按目前的监测，二手房住宅市场陷入僵局，四大城市的楼市成交量也无一例外都出现明显下滑，显示高房价和连续的政策已导致市场观望情绪升温，但楼市价格目前却未见松动。

　　纵 深

　　地方政府唱反调？

　　实际上，“国11条”定调的2010年中国楼市调控政策能否让高烧的房价降温，关键还在于各地方政府执行落实的程度。这其实是维系整个中央调控楼市棋局的成败。

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖在接受中国商报记者采访时指出，此次“国11条”中不少政策以前均已出台，但各地政府出于种种考虑，在执行过程中大打折扣。“房地产调控，欠缺的并不是政策问题，而是地方政府能不能如实执行各项政策。”

　　值得注意的是，在中央宏观调控部门密集出台多项打击房地产投机的同时，地方政府调控却高调逆行大唱“宽松”反调。

　　1月10日，“国11条”下发的几乎同时间，杭州市政府高调推出有悖“遏制投机购房”的29条新政，规定无论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下普通住房，就可获得1.3%的财政补贴。同时，个人售房所得税、房地产登记相关收费持续优惠；延续并放宽2008年“24条”有关购房落户的政策；住房公积金贷款单笔最高额度放宽为80万元；一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的相关优惠政策。

　　业内人士认为，尽管杭州新政增加了保障性住房建设和支持自住型和改善型住房消费，但一系列刺激政策实质上仍是“鼓动”某些炒房投资者，本质仍是高价托市。

　　实际上，杭州政府反中央意向而为的做法并非孤例。陈云峰一言概之，在对于楼市的调控政策把握上，地方政府的态度将永远是一如既往地支持而非打压，而主导因子就在于地方的土地财政。

　　仅在“国11条”下发的两周前，南京市政府也出台“宁20条”楼市新政，规定在该市首次购房者，以及夫妻双方仅有一套住房的改善型购房者，都可以享受房款总额0.5%的购房补贴。1月6日，舟山市政府也宣布，对首次购房者给予所征收契税全额的财政补贴；对以家庭为单位在该市仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。

　　实际上，在中央部门对楼市紧缩时，地方政府已是惯唱“反调”，这也几乎成为过去几年楼市调控的常态。

　　比如中央三令五申强调的保障性住房土地供应建设之所以在地方无法推进，实质也就在于地方政府的不执行。黄玺庆表示，保障房土地之于地方政府而言并没有土地出让金的获得，地方政府为弥补财政损失，只能将30%～50%的商品房用地卖得更高，形成助推地价、房价上涨的恶性循环局面。

　　黄玺庆表示，长此以往的话，房地产业就会发生巨大的分化。要想真正实现高房价的降温调控楼市，除了强化地方政府问责制度外，还必须从根本上着力，割断楼市与地方土地财政的捆绑。“倘若不能首先遏制住地方政府希望楼市快速上涨的意图，‘遏制房价过快上涨’或许就只是一个暂时安抚民心的美好泡沫。”