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　　2009年的火爆成交能否延续?

　　2009年,广州楼市成交量的曲线图令人难忘。阳光家缘数据统计,截至2009年12月,广州市十区二市一手住宅网签成交量突破十万套,总成交套数达到102620套,相比2008年同期上涨了75.6%。

　　二手住宅成交也水涨船高。中介数据显示,2009年1—11月广州二手房总体成交宗数达107051宗,总体成交面积为1037.31万平方米,分别比2008年同期大涨93.6%、68.4%,“彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局”。

　　2009年一手楼市的成交火爆,最主要是因为政策面的支持力度较之2008年要大,包括税费成本、信贷利率等明显下调。尽管年内楼价在不断走高,但买家在2009年内的预期基本趋向于乐观,虽然在年中有个别月份出现调整,但总体的入市情绪相当高涨,故成交量创出高位。

　　值得关注的是,2010年这种成交量的放量也导致有效需求的快速消化,新增补充性需求无法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地产市场如何才能重新储备有效客户?成交是否能延续2009年的火爆?

　　合富辉煌集团市场研究部认为,2010年广州一手楼新增供应量有限,大多数都集中在外围区域,市中心区域的供应量减少,将导致成交走低,但价格仍将保持高位。据其监测,2010年全市十区新增住宅供应约4.9万套,尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩趋势,预计供应约2.2万套。

　　因为亚运期间的停工期,主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、地段、配套等优势,今年广州二手房市场将保持量减价小升走势。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制,如营业税优惠政策截止,加上二手房价经过2009年快速上行,估计2010年二手楼市的投资比重会减少。关丽

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　　商业能否成为下个投资热点?

　　受经济环境影响,2009年广州商业地产持续低迷。第一太平戴维斯报告显示,尽管2009年甲级写字楼市场吸纳量达20.4万平方米,整个市场有实力雄厚的中资企业扩张需求作为有力支撑,使得空置率下降,但租金指数同比下降7.6%。

　　值得关注的是,在当前广州楼市,出现了住宅和商业地产价格“倒挂”的现象,住宅价格的高企,甚至超越商用物业,给许多投资者提供了不小的机会。

　　数据显示,2010年广州市场甲级写字楼新增供应量约73万平方米,达过去五年年均供应量的3倍。随着全球经济的逐步复苏,以及本地经济的回稳,跨国及本地企业的办公物业租赁面积和租金预算都将有所回升,全市甲级写字楼租赁市场需求也将相应得到恢复。但是,尽管未来市场需求回升,但仍难以抵消巨大的供应量。其预计2010年租金降幅为3%～4%,入驻率降幅达10%～15%。

　　机遇与危机并存齐行。

　　面对2010年来势汹汹的供应量,在世界经济未见明朗、国内经济复苏根基不稳的情况下,广州商业物业未来的前景是否遭遇前所未有的挑战?第一太平戴维斯助理董事陈松吟认为,由于广州定位为综合型城市,经济结构较上海、深圳这些金融城市复杂。所以广州的写字楼市场基本不会大起大落,会以平稳的基调发展。

　　2010年亚运会的到来和国内企业在广州扩大办公面积的情况持续,有利消化写字楼存量。而“退二进三和腾笼换鸟政策将会给广州尤其是海珠区的商业地产带来巨大的新机遇。”政府出台的“三旧”中,改造工业用地逐步置换为第三产业用地这一条,能够为市中心的商业物业提供大量的土地,这些地块非常适合商用物业的发展。关丽