拍地细节折射地王背后推手

　　当然，广州亚运城项目是国际大型体育赛事的配套项目，不能简单地等同于一般房地产开发项目，也不能简单、机械地用一般房地产开发项目的规定来看待、来评价。但在这场“中国第一拍”背后却有更多的东西值得我们去探讨，尤其是拍卖过程中的相关细节隐约勾勒出了地王产生的诸多推手。

　　推手之一：在拍卖过程中，每逢遇到心理关口，竞买对象静默的之际，优秀的拍卖师就开始鼓励举牌。在这种“价高者得”的竞拍模式下，地价迅速推高。与此同时，地方政府的财政荷包也迅速鼓起来，其中地王对土地出让金的贡献更是十分明显。

　　据统计，截至2009年11月，广州本级财政土地出让金收入108.4亿元，超额完成年度计划95.9亿元的113%。而亚运城地块255亿元的土地出让金则让广州市的土地收益迅速增加，土地出让金已经变成广州城市建设的巨大引擎。

　　政府期望将土地卖个好价钱的良好愿望也在亚运城项目拍卖结束以后的新闻发布会上得到了证实。据介绍，与以往不同，亚运城项目出让除起始价外还设置了“保密底价”，竞买人的最高报价低于底价的不成交。拍卖结束后，广州市国土房管局对外公布“保密底价”为175亿元，但最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。然而拍卖师却在地价已达到200亿元之后继续努力地引导开发商举牌应价。

　　事实上，广州亚运城地块只是一个特殊的个案。但从全国范围来看，在土地财政的鼓舞下，地价在一次又一次的举牌中不断推高，地王的产生顺风顺水。中国社会 科 学 院 发 布 住 房 绿 皮 书《 中 国 住 房 发 展 报 告(2009—2010)》监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前3个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高。

　　而中原地产统计也显示，2009年前3季度国内主要城市土地出让金暴增，其中上海已突破600亿元，分别超越2007、2008年全年总额；而北京也达571亿元，占了全市财政收入的1/3强。与此同时，北京、上海的地王也是不断地涌现。

　　除了一线城市，“地王”对土地收益的拉动也在二线城市显现。相关统计数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。如果按照这个数字发展下去，2009年全国土地出让金的总额或将又是一个非常惊人的数字。

　　此外，不断地炒高地价，吸引更多的资金进入房地产市场，地方政府的税收就会有充足的增长空间。

　　推手之二：在亚运城土地的拍卖过程中，参与竞买的富力地产、碧桂园、雅居乐、保利、万科等都是上市公司。业内人士分析，对于大开发商而言，拿下该项目，不仅能取得较大的土地储备，还可借土地融资圈钱，只要想出办法付出首期款后，后面的日子应该不难过。

　　广州市房地产专家韩世同也曾多次表示，上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道，可以实现“股地联动”，也即上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。

　　其中，不少房地产公司都发行了债券。2009年9月30日，富力地产公告称，55亿元公司债正式获证监会核准。债券已于11月12日起正式在上证所挂牌交易，其所募集的资金为偿还银行贷款及补充营运资金之用。

　　此外，投出了高价，那么开发商的土地储备也必然会升值，且周边的开发商都会借着地王造势，不断提价。最终上市公司实现了在资本市场和房地产市场的双重利益。但如果房价下跌、土地价格下跌，风险就转嫁给了提供融资的银行和购买其股票的投资者。

　　据媒体报道，部分土地甚至只是被当作资本运作的“标的物”，在不断的炒作过程中，从上一家转手到下一家，可以使上一家获利了结，下一家再去寻找新的转手对象，获得收益。SO H O中国有限公司董事长潘石屹甚至认为，中国有一批房地产开发商公司，就是倒土地的，从来不盖房子的。

　　业内人士分析认为，企业之所以会不计成本收益地争当“地王”，根本原因就在于，比起巨大的风险收益，其付出的资金成本是很低的，其可能承受的风险损失也很小。其中，中莱投资有限公司以44.75亿元拿下的广州科学城地王被收回土地使用权，而其保证金只有8000万元，违规成本比较低。

　　在这种机制之下，我们不得不怀疑这些开发商是否能够很好的开发这些土地，这些土地是否会变成有效的商品房供给。而据国土资源部通报，全国目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。

　　推手之三：房地产市场销售回暖，回笼了大量资金的开发商就开始布局新一轮的土地储备。在拍卖现场，富力地产表现非常积极，对亚运城项目志在必得。据富力地产最新公告显示，该集团已提前完成2009年全年度230亿元的销售目标。其中广州地区提前完成2009年80亿元的销售目标，成为年度对集团全年销售贡献最大的地区。

　　同时，房价的回升也带动了地价上涨。根据国家发改委、国家统计局公布的数据，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格较2008年同期上涨5.7%，涨幅比10月扩大1.8个百分点。自从6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价连续6个月保持同比增长。面包好销，面粉价格也自然水涨船高。在房价快速回涨的同时，地价也屡创新高。

　　此外，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场的流动性在2009年也前所未有的提高。但在当前的宏观经济形势下，经济复苏并非稳定向好，总体上需求不足、产能过剩的状况并没有根本性地改变，大部分实体经济的产业都缺乏获取利润的空间。大量资金缺乏能够获取必要收益的去向，也就使得资金转向了土地购买和土地储备。其中那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，纷纷踏进房地产行业，甚至中国电信也在2009年11月发布公告表示要进军房地产业，土地市场投资需求的旺盛也直接拉动了土地价格。

　　正是由于这些推手的存在，2009年以来我国地王不断涌现，难以遏制，成为一种必然。

　　“新地王频出，老地王闲置”成核心问题

　　业界专家指出，地王频繁出现，让人担忧。不过，更应该引起关注的是，这些被高价拍卖的土地是否全部开发了，而不是被倒卖或者囤积，让本已稀缺的土地供应更显奇缺，导致政府通过土地市场调节房地产的功效大打折扣。如何同时消除“新地王频出，老地王闲置”的乱象成为必须要解决的核心问题。

　　广州房地产专家韩世同建议，在土地市场出让环节，招拍挂制度中“价高者得”的原则应该加以变革，尝试和探索“价中者得”的竞投模式或其他能有效防止开发商任意推高地价的方式。也有业内专家建议，应当设置一定的门槛，对手中有大量占地不用的开发商要有所限制和制约，防止其垄断土地市场，并敦促其加快存量土地的开发进度。

　　同时，加速税制调整，改变地方政府对房地产和土地财政的依赖度过高的局面。目前这种“土地财政”的负面效应正在不断显现。广州市人大代表曾质疑，广州新增财力一半来自于房地产，这些都是在花未来的钱。靠卖地来支付，担心这样下去能维持多久，击鼓传花传到下一步怎么办？

　　2009年12月25日，富力联合体依约缴交了102亿元首期地价款，未来市场仍然存在一些不确定性。但只要政府下决心，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是统筹考虑各方面的情况，这些问题都会迎刃而解。(记者　陈先锋)