猜想7

　　二手房需求面临回落

　　2010年的二手房成交量从高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。

　　根据近几年来二手房成交涨幅趋势，可以估算，在2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求至少在3.6万套左右；此外，再加上从2008年商品房市场过渡过来的累积需求，预计2009年交易新高累积需求的支撑占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说，这种2010年的需求提前涌入2009年是支撑2009年年底成交得以再次高位上涨的根本原因，预计2009年交易新高年底提前入市需求的支撑占到8%左右。

　　2009年底，国家相关部门多次会议上对房地产宏观调控有所提及，中央经济工作会议、国务院常务会议以及后来的住建部约见副市长会议，所传递出来的信号就是2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调，因此政策“抑价保量”的基调非常明确，绝大部分需求在政策明朗后仍会释放，预计最终这部分因政策而延后的需求对2010年交易量的影响不会特别大。

　　猜想8

　　万科力保老大地位

　　2009年，万科以630亿元的年销售总额再度获得年度销售冠军的桂冠，保持了行业老大的地位，但是，排在第二位的绿城年销售额达到510万，紧追万科不舍，保利、中海外也分别以430万、413万的成绩获得第三、第四名。这三家企业已经对万科龙头老大的位置形成了强烈威胁。2010年，万科是否还能坐稳行业龙头的宝座？

　　对来自同行咄咄逼人的态势，万科也表现出新的动向。2009年初万科副总裁肖莉表示，万科将对高端市场加大关注；年末，万科总裁郁亮宣布万科将实行“二八策略”，重返商业地产；年底时，董事长王石则表示，万科将在2010年放弃毛坯房，全面进入精装修阶段。同时，2009年，万科在住宅产业化方面加大了研究和探索力度，进一步扩大了模块化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　从2009年万科透露出信息看，无一不是在提高利润方面精耕细作的信号，与万科高层曾多次表示过万科对人口结构研究的关注相结合看，万科又瞄准了社会人口结构变化带来的下一个商业契机，并在做周密准备。因此，即便万科在企业规模、市场占有率方面真的被后来者超过，但在行业技术开发、趋势把握上，依然技高一筹。

　　虽然，在全国领域万科销售老大的位置颇为不稳，但就北京地区而言，2010年，将是北京万科奋起直追的一年，房山长阳镇两块土地将于今年秋天入市，40余万平方米的规模非常有利于北京万科一改多年来的形象，品牌加品质，势必成为今年热销楼盘之一，同时，万科蓝山、万科公园五号、中粮万科紫苑等项目，也将为北京万科新一年的业绩添砖加瓦。如无意外，北京万科很可能会打入北京销售前列。