物业税千呼万唤恐难出

　　岁末年初，在政策变化“窗口期”针对高房价呼声最响的是物业税。物业税被不少人视为平抑房价，抑制投资最有效的“杀手锏”。物业税是否能从试点城市“空转”进入“实转”令人关切。

　　开征物业税增加了房产所有者的持有成本，在短期之内肯定会有平抑房价的作用。但税务总局的有关人士认为，物业税的开征事关所有有产者的利益，物业税是根据房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种，而非市场调控的手段，将其作为短期调控的“杀手锏”认识上是不对的。北大的两位房地产法专家认为，住房者已经付出了70年的土地使用费，土地增值税等多项税收也已经被征收，政府将“土地财政”的钱收完了再从持有环节获取收益是没道理的。如按房产价值征税，已经收过了。如按占有资源的多少征税，官员的房子首先都很大，有些不止一俩套，另外，房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收，不同地点、不同房龄如何估价、折旧，很多问题尚须解决。而要想在短时内把这些问题统统厘清很难。再有作为国家税种，根据我国“立法法”的规定，涉及公民和法人基本民事义务的，须通过全国人大或人大常委会决定。物权法的出台不可能像调控政策那样呼之即出。

　　保障房落实需拭目以待

　　12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访时再次强调，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。中央将从四个方面进行调控。首先要加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。此前中央已要求，保障房供应计划从原先的2011年解决747万户增至2012年解决1540万户。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，明年继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者。这对中低收入的百姓来说无疑是值得期待的。

　　然而与卖地的热情相差甚远，地方政府对保障性住房的投入令人失望。来自工商联房地产商会的数据表明，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。结果截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%，还差76.4%。保障性住房完成率低于预期。这不免让人有所担忧。

　　此前有消息，住房与城乡建设部邀请600多位主管建设副市长来京参会，协商完成保障性住房计划，要求虽然难也要完成。业内人士认为，政府此后将对中低收入住房加大政策支持力度，预计会出台支持保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。今年的保障性住房能否落实还得拭目以待。

　　楼市仍将高位运行

　　有数据显示，2009年全国竣工面积和销售面积比达到了1∶2。

　　尽管在2009岁末，因抑制政策的密集出台市场观望情绪加大，但此前历次调控短暂观望后的反弹以及自2005年起房地产投资属性的凸显，令如今无论投资还是自住的需求者心绪复杂。

　　对于敏感的资产价格问题聂梅生分析，2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，外资推动形成高杠杆率，必将推动资产价格上升，又可能形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。

　　中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。

　　2009年，重点城市二手房成交十分活跃，销售额大幅增长。其中，北京、上海等一线城市二手房交易量已超过新房。全国二手房交易额约是新房销售量的1／3。业内人士预计，2010年主要城市二手房价格将在保持稳定的基础之上保持上升的趋势，但不会出现快速上涨的局面。

　　中原地产华北区域总经理李文杰预计，2010年北京楼市的价格会在现在基础上保持居高的价位。2009年全年房地产行业资金从来没有这么充裕过，从2008年的经验来看，就算是对房地产出现局部调控，2010年开发商都不会出现降价促销的行为来回收现金。加之地王频出，开发商拿地成本高涨，其高地价成本必将会转移到房价中。2010年将是开发企业追求利润的一年，这会让价格预期不断攀升。