世博，让城市生活更美好。美好生活的基础就是至少拥有一套自己的住房。曾几何时，世博利好带动了上海楼市飞速发展，如今面对去年迅猛上升的房价，年底开始的调控政策陆续出台，让自住购房者对于世博年的房地产市场又多了一份期待。税费调整、经济适用房逐步推广、开发商心态变化等相关因素的影响下，包括浦江板块、三林板块等世博板块在内的众多热点区域依然值得期待。

　　世博年政策

　　关键词：营业税

　　三大难题值得关注

　　2009年12月22日财政部发出关于调整个人住房转让营业税政策的通知，对营业税的征收时间、征收方式进行了明确。此次财政部对营业税政策操作方式的明晰比前期市场的猜测来得温和，这也加重了业内外对明年上半年楼市逐渐企稳走势的认可。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿指出，对于地方政府来说中央一级明确了营业税的征收办法却给地方政府出了一个不小的难题。

　　难题一：普通住宅大面积消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已经不足5成，面对普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次调整普通住宅标准。

　　难题二：对普通住宅领域政策优惠是否会鼓励投资、投机资金进入普通住宅市场。

　　难题三：“非普通”变身“普通”，利益驱使阴阳合同泛滥。

　　关键词：利率

　　贷款利率或将上调

　　对于明年贷款利率将如何变化、首付比例及相关税费是否会有所调整，对此，上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示，明年的房价在今年的基础上趋稳，不会有超过10%的浮动。在明年，政府会继续支持老百姓自住买房，并会增加低端廉租房的供应，且这类住房价格回调的可能性较大。此外，由于今年的经济复苏情况已经比预期的好，随之而来的通货膨胀也将促使明年的贷款利率有所上调。赵炜预计明年一、二季度贷款利率及存款利率都会有一定的上调。除此以外，在房价仍然无法得以控制的情况下，交易环节的税费(如契税等)也会相应增加。

　　关键词：物业税

　　呼之欲出稳定房价

　　2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委员会2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　顾海波指出，研究开征物业税并非是第一次提出。征收物业税，能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用，而且物业税对第一套住房建议不征税或象征性征税，并不会增加自住老百姓的负担，物业税可以说是房地产可持续发展的稳定器。而且有助于改善地方税。

　　与此同时，对于物业税，顾海波指出，需要注意以下几个方面：

　　1、确定不同的税基和税率，调节财富再分配。对廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房不征收；一套房不收或象征性征收；对二套以上住房、高档公寓和别墅等高端商品房实行高税率。

　　2、建议外商和外资率先征收。

　　3、建议对企业房产、厂房、办公楼、商场等物业率先征收。

　　4、二套以上、闲置房、出租房、高端商品房先征。可以采取超额累进的物业税。

　　5、房地产政策和房地产调控是个系统工程，单靠物业税(税收)是起不了作用的，必须从房地产供应政策、信贷(利率)政策、税收政策、行政政策以及产业政策等诸方面进行协调调控才能真正起到作用。

　　世博开发商

　　地王频现或拉高房价

　　7月23日，金地集团拍得赵巷10号地块，价格为30.48亿，为今年第一个“地王”。

　　8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元。

　　9月10日，中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元，创下“总价地王”。

　　9月17日，海航集团、保利地产分别拍得黄浦江沿线两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元，创下“单价地王”。

　　9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元，刷新上海“地王”纪录。

　　11月4日，川沙新市镇A08-03地块，价格为11.9亿。拍出1.402万元／平方米的楼板价。这幅看似普普通通的地块，因为迪士尼而和当地地价新高扯上了关系。

　　12月23日，新江湾城C6开拍，最终被中建地产以37.2亿元价格摘取，折合楼板价32484元/平方米，创造了板块土地成交价格新高，并且该楼板价已超越当前新江湾板块住宅均价。

　　业内分析人士指出，09年地王的频频出现，预示着房地产开发商对于未来上海楼市发展前景的看好，当然这和今年楼市火爆、众房企大量回笼资金也有着密切的联系。“地价实际上可以直接反映出房地产商对于未来房价的预估，而新江湾城目前的房价已经足以支撑该地价表现。橡树湾二期联庭别墅在开盘当天即取得了近3亿元的销售业绩就是最好的证明。”某开发商相关负责人表示。

　　“目前房地产市场价值衡定的原因之一就是土地价值，土地价值的走向会导致相关区域的房产价值将被重估。结合上海楼市近期整体趋势，就可以发现，近期杨浦区、外滩沿线先后明显上涨，尤其是一些竞争优势明显，具有增值潜力的项目，在重估过程中面临较大投资机遇。”华润置地上海董事总经理谢骥表示。

　　业内专家指出，通常而言，一个楼市板块的形成必须具备三个条件，区域内有一定数量的楼盘；有代表性楼盘出现；区域有一定的特色，并能形成板块效应与其他板块相抗衡。然而，这些必然因素，却需要一定的外力催化，目前看来，除了轨道和配套规划之外，“地价热”效应是形成板块价值的最重要的外因。