热点城市房价将回稳

　　贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

　　2010年有什么样的形势，个人总结特点为一个“后”字，有三层含义：第一个含义是后金融危机的世界经济；第二个含义是后救市措施的宏观政策；第三个含义是“后”大落大起的房地产市场。2010年是“后”的问题，所有这些问题，这些措施都采取过后会怎么样，这里有个关键：遏制房价过快上涨。怎样遏制，路在何方，我们必须综合来看。

　　首先看遏制的力度，就是政策的力度或者是趋向。最近政策出台比较多，也比较敏感，从中央经济工作会议和随后一系列房地产政策表态，要遏制部分城市房价过快上涨。但是我们也要注意到，遏制的力度是有限的，因为总的2010年政策是保持宏观经济政策的稳定性，只是遏制部分城市房价过快上涨，总体的房地产仍会延续比较宽松的政策导向；其次是它的手段也是比较温和的。遏制房价的方法很多，总体归结为三大手段：土地手段、金融政策、税收方面。以税收政策为例，它可分三个层次即交易环节、持有环节和增值环节，现在政府也只是在交易环节采取了措施，总体还比较温和；最后是遏制房价过快上涨预期的效果或者是效应。个人估计2010年我们整个国家的房地产市场仍然是处于周期性向好的阶段，不会出现明显的收缩和大落。热点城市的房价应该是回稳，市场回归正常。

　　调控手段

　　房产调控需要下“慢功夫”

　　裴长洪 中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长

　　我们希望房地产市场是一个稳定增长的态势，但实践中很难做到，包括政府的土地财政收入、开发商的企业利益、投资房地产的投资者的利益等五大利益主体的矛盾都体现在房价上，这种利益调整的空间非常小，几乎没有什么余地，这也就是为什么房价只能是大起大落，而且政府的调控手段往往是很难让它趋于平稳的原因。

　　目前政府所采取的调控手段基本是短期政策，比如土地供应量的增减、比如信贷的调控以及一些税收的临时措施，往往实行不到一年就变。我们应该寻找一个让房地产市场健康有序发展的途径，这个途径是“慢功夫”，需要进行各种规范，比如说房地产市场结构、资本结构、产品结构、金融产品结构，以及金融信贷措施、财政税收措施等等。这样一套配套的体制和机制性的建设恐怕要逐步地取代目前频繁采用的短期政策调整，但这个是比较长的过程。

　　解决高房价要多管齐下

　　叶剑平 中国人民大学公共管理学院土地管理系主任

　　目前中国的房价很高，这种高房价持续发展，肯定是不可能的。解决之道是什么？新发展起来、新富起来的人拥有大量的资金需要投资，股市有风险，房市又觉得价格太高，是不是有别的可替代的产品？我认为还是有的。

　　所以就房地产来说，未来肯定会推出很多房地产投资的金融产品，使我们这些投资客在末端去争房产这样的末端产品跑到前端带来投资收益。所以是投资多元化。第二个解决之道是加大供应。城市化在快速发展阶段，只有加大供应量才能解决供求矛盾问题。第三个应该建立多元化的市场，高端、中端、低端都要多元化的配置，通过完善市场机制缓解或者保证房地产市场的持续、健康的发展。

　　现在中心城市房地产价格都非常高，中央已经在经济工作会议提出来了中小城市发展，包括户籍已经放开了。所以说由中心城市向外辐射的次中心的城市的发展使得中心城市的高房价向外溢出，拉平整体房地产价格，使得普通老百姓能够买到满意的房子。当然这里头有品质问题、有交通问题，包括政府的公共配套问题。只要这些问题都解决了，次等的城市或者次中心的城市，包括小城镇如果生活能够和大城市生活一样的品质，大家都会去的。这是未来房地产的方向。

　　不能急于下 “猛药”

　　金碚 中国社会科学院工业经济研究所所长

　　我们通常所说的还是狭义的房地产行业，它至少有五个功能：首先当然是解决老百姓的居住问题，其次是中国老百姓家庭财产的一个重要组成部分；第三，是政府收入的一个重要来源；第四，房地产是中国企业投资资金配置的一个重要方面，我们看看上市公司的报表，有相当一部分原先非房地产企业，都投资此领域；此外还有一个最重要的功能，即房地产是一个重要的金融抵押产品。

　　房地产没有一个全国性的市场，是区域性的产品，所以不能够用全国性下猛药的方式折腾这个行业，使这个行业一会儿热、一会儿冷。这次少数地区，像北京、上海、南京这样的城市，房子价格到下半年猛涨，这和政策有很大关系，是因为很多优惠政策今年年底要结束，所以大家恐慌性地抢政策点。房地产的牵扯面太广，它不仅仅是解决老百姓居住的问题，也对各种各样的企业包括金融企业、工商企业以及政府的财政收支等有很大的连带关系。这种情况下，我们希望房地产行业能够健康稳定的增长，有一些波动不要紧，政策上不要急于下猛药。

　　稳定房价才能推动经济发展

　　范从来 南京大学商学院教授、中国金融学会常务理事

　　房地产理论上具有财富效应，但是就目前中国的经验来讲，它的财富效应很弱。为什么这么说呢？首先是因为在中国的住房更多的不是表现为投资品，而是为消费品。房价的上升虽然导致了人们财富价值的提高，但是因为房子本身作为消费品，它的使用成本也增加了，而这一部分就进入了消费价格指数，投资价值的提升被消费价值抵消。大量的实践检验结果表明，房价缓慢上升时期，财富效应是明显的，但是房价急剧上升时期，财富效应本身是负的。

　　从这个方面来说，要想放大我们的财富效应，要想真正刺激中国经济的发展，必须实现房价的稳定，只有稳定房价才能增强经济运行的稳定性。目前房价走势非常喜人，但不可忽略的是，今年整个房地产才刚刚走出危机。席卷全球的这一场金融风暴就源自美国的次贷危机，而次贷的根本原因不是人们的工资和经营性收入，而是人们炒房的收入出了问题，这种财产性收入的不确定性就是金融危机的前兆。要实现经济的稳定增长，既要依赖政府的调控和价格管制，又要实现房地产行业本身的可持续发展。

　　-本报地产评论员 高宏年 彭平