现状分析

　　当前形势是“四多三少一强”

　　田国强 美国得州农工大学经济系终身教授

　　中国的房地产形势是什么样呢？我可以用“四多三少一强”来总结。第一个多是投资多需求少，投资增加的部分弥补了出口的不足；第二个多是政府投资多，民间投资少，政府投资多当然是想拉动经济，但是民营企业家很聪明，因为他还没有看清形势，所以还不愿意投资；第三个多是刺激性消费多但内在需求少，政府为了拉动经济采取一系列财政政策扩大消费，出台了房地产政策、家电下乡、汽车减价等等一系列措施。但是内在的需求没有拉升，老百姓对经济的信心不是那么足，直到这个月消费者信心指数仍然低于90%。第四个多是货币投放量多，这是前所未有的。今年本来准备投五万个亿，结果达到了九万多个亿，超过预期几乎是100%，从而达到了一强：通货膨胀的预期强。那么咱们中国的经济就遇到了两难：如何既要刺激经济增长，同时又要防止通货膨胀？还有一个两难则是保增长和调结构的两难。

　　我觉得通货膨胀预期要形成，并且已经形成，由于这么大的货币投放量，根据经济学的理论，如果不采取措施的话，那么在一年以后到一年半，通货膨胀是必然的。觉得政府对宏观经济应该有所行动。

　　市场上获利的筹码太多

　　吴柏均 华东理工大学商学院院长

　　中国房地产市场有内在的机制，有特定的条件和环境存在。这种环境第一个是收入，如果说我们在十几年的房地产发展过程当中，居民的收入对房产市场发展、价格的推动起了非常重要作用的话，到今天这个房价，普通居民一般工薪收入要支撑以后房地产市场的发展已经很难了。这个关联度已经越来越疏远了。现在的房市，市场获利的筹码太多了，这种获利的筹码一碰到政府的调控，一碰到形势的变化是会兑现的。所以我觉得这是一个风险。

　　第二个，城市化。现在的房价、现在城市里面的福利制度、现在农村当中集体所有制的土地制度决定了我们以后的农民转移到城市里打工的农民，他不可能定居，养老是要回去的，这也意味着城市化现在不到50%，房地产可能有非常大的潜力。

　　第三个流动率，流动率永远是保持一个城市地产稳定的基础，这个对商业地产更加重要。

　　第四个，政府在中国的房地产业发展当中，它的政策对我们的影响很大，政府最关键的是财政政策，土地出让金分配使地方政府一直有卖地的冲动，有人说现在的局面是政府炒地，社会炒房，这个要改变。其次是税收，税收的改变会对整个房地产市场产生非常大的影响。

　　再不转型可能会走日本的老路

　　王洪卫 上海财经大学副校长

　　我觉得房地产业已经从量变走向质变，已经到了产业升级的关键阶段。首先，现在的房地产再这样发展下去，会走向日本或者中国香港当年地产泡沫破灭的老路，所以我们需要转型。

　　目前房地产已经由供不应求的阶段进入供需平衡的阶段。供需平衡了，但为何市场还是供不应求？因为中国现在的投资客太多了。

　　我们要注意两点：一是大量的房屋被投资客所投资了，是社会资源的极大浪费，第二个中国的投资客着眼于房屋价值的上涨，而不是以房屋租金价格作为回报的。随着房地产投资的增大，房地产风险的水库水位不断上涨，一旦我们的政策发生转型了，比如说要征收个人财产税，要征收资源空置税，那这个水库的水就会流出来，最后可能会造成水坝崩盘，房地产会真正爆发风险。所以呼吁房地产结构升级的时候，更加需要我们政策的转型。

　　这种政策转型包含土地政策、财政政策、税收政策。比如资源外的财政收入应该以中央财政为主，把土地出让金大部分收入上交至中央，这样地方城市经营房产的动力就会不足了。比方说把产业结构升级所带来的税收分成大量让给地方，让地方政府专注于产业的发展，这样中国的经济、中国的房地产才会有一个美好的未来。

　　未来发展

　　低碳开发将是大势所趋

　　高波 南京大学不动产研究中心主任

　　发展低碳经济、建设低碳城市、构建低碳社会已经成为中国政府的工作方针。与发达国家相比，中国仍处于房地产大规模开发建设的阶段，每年竣工的房地产商品房面积在6亿平方米左右，按照这样的速度，要实现城市化目标至少还要大规模建设15到20年。如果现在中国加快开发建设生态低碳的房地产项目，实现节能技术的创新，建立低碳排放的体系，那么中国的房地产业将具有“后发优势”。

　　目前房地产能耗污染在中国是非常突出的。中国面临非常大的温室气体排放压力，而在房地产建设中，包括很多建筑在建设阶段很少考虑今后使用运行的问题从而带来高能耗、传统的建筑施工模式带来大量的能源浪费和碳排放、二次装修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生产废水和雨水的回收等至少六大问题使我们面临巨大挑战。解决之道是开发生态地产，大力推广建筑环保节能技术。在房地产建设中对建设成本、运营成本、环境成本进行综合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地产业发展前景

　　张晖明 复旦大学企业研究所所长

　　房地产企业仍处于四个周期中，经济周期、政策周期、自身投资项目的建设周期、销售动势与消费者心理结构对房产需求的周期。这四个周期对房地产企业的影响非常直接。

　　其次是结构问题。一线二线乃至于县城乡镇存在的结构，第二个是城乡关系的城市化推进当中的结构。比如说有自发成长的结构，有政府行政推动的结构。另外一种是自发成长的城市化，这个过程当中，也有不同的结构。第三个结构是供给和需求的结构，上海的八百万套住房，与上海的常住居民人口在供求关系上是差不多已经平衡的。但是在不同周期内这种供求关系表现得非常不均衡，最近上海房地产市场房屋可供量相对不足，这也是在周期波动当中所表现的结构问题。第四个结构就是房型结构。

　　从住房的消费行为和土地用于建房的可供土地能力而言，房子总是稀缺的。所以房产在通货膨胀时，价格总是上涨的，这是我所说的对房地产企业的期待，对于房地产业的走势，我是看好的。