30%的投机率已经很高了，但是昨天王石说，据调查，有些城市的楼盘，投机性达到了三分之二。在国际上，最高的投机性才是10%，到了20%就越过风险线，我国30%的投机性是什么概念已经没有恰当词汇描述了。用房地产拉动经济增长的政策没错，但是，忽略投机拉动经济增长，可能就要出问题。日本泡沫经济的崩溃，就是前车之鉴。

　　明年房价回落可能性大

　　NBD：决策层应该已经意识到房地产业的问题，因此，在最近的一段时间，针对房地产市场出台了一系列的政策，那么，2010年的房地产市场会是怎样呢？

　　曹建海：一些大型国有企业开始圈地、抢楼宇，一是说明信贷过剩，大部分信贷没有进入实体经济，这就说明信贷政策有问题，而且，银行对资金使用的监管也十分不到位；二是也凸显出国企管理的软束缚，信贷政策成了廉价政策，赚了是国企的，赔了是银行的。加上大型国企对市场的影响力比较大，一旦他们疯狂地进入房地产市场，地价就会迅速上涨。这是最危险的。

　　有统计表明，2007年地方政府出让土地收入1.3万亿，2009年预计至少将达到3.5万亿。由此带来的问题是，2010年的房价回落的可能性很大，因为目前的房价已经太高了，很多消费者无法进入这个市场。我们说，自2006年以来，房地产调控政策作用不大，就是因为无论怎么调控，房价该涨还是要涨的。但是2010年的房价已经不可能再有上涨空间了，小概率是上涨，大概率是回落。所以，政府出台控制措施，会起到作用的。

　　这样一来，2009年拿地的企业或者是购买多处房产者，必然就要深套其中，国企乃至部分央企首先陷入资金链的困难，而由于他们的相当一部分资金来自银行，银行就会出现呆坏账的问题。当年很多国企杀到海南，疯狂炒楼房，很多企业被套死，最后引起大量坏账情况，可能会再次上演。现在，很多城市都在疯狂地炒地皮、炒楼盘，二三线的城市也参与了。

　　宏观调控应该防止信贷过快增长，我预计这方面很快就会发生变化，或许明年的第一季度就会出现。如果更快，2010年1月份新的信贷政策就出台，可能还有对土地政策的调整。明年主要应该控制信贷向房地产的流量，合理疏导信贷流向实体产业。最大的麻烦就在于，2009年流入股市和楼市的信贷资金被牢牢套住。很多地方政府与房地产商是利益共同体；现在房地产商把大量的信贷风险转嫁到银行，那么，房地产商与银行又是一体；如果把个体炒房者加进去，就是“四位一体”了。

　　征收物业税是个好办法

　　袁钢明：房地产的繁荣与信贷量有密切的关系，如果房价不上升，即使资金量很大，也不会形成投机炒作风潮。关键是，现在对房地产是鼓励和放松的政策，所以，形成钱跟着政策走。实际上，资金是条件，不是决定性因素，关键是目前房地产的投机性太强。从本轮国有企业大量圈地的情况看，说明国有企业资金充裕，获得信贷量很大；二是房地产的盈利前景非常可靠。两个因素缺一不可。

　　五部委的《通知》规定首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，在我看来，让房产商缴100%都不是问题。出让土地具有垄断优势，打破房地产垄断，还要中央出台更务实以及真正具有限制性的措施，比如说，建设保障性住房，让利百姓；还有，可以规定凡是拍到了地皮的房产商，每年应该拿出一定比例的土地(比如30%)，用于经济适用房等建设；或者拿出一定比例的利润投资城市基础设施建设。如果有这样一些政策出台，房产投机性就会大幅度降下来。

　　房地产尽管能带动建筑材料产业链条，但作为宏观调控部门，不能把拉动经济的法宝押向房地产，这样风险太大。房地产如果按照目前的状态持续发展下去，其带来的副作用是显而易见的，核心是房价继续上涨到了没人接手的时候，也就是很多投机性的购房将来卖不出去的时候，银行贷款在规定的时间内还不上，那就是房地产泡沫彻底崩溃的时候。房地产市场崩溃了，整个经济就要完了。

　　我们要看清楚目前房地产市场问题的严重程度，在拉动经济持续增长的同时，已经埋伏下更大的风险隐患。今后，要控制房地产的风险，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高贷款按揭利率，现在买房子很多是靠贷款，贷款买房可以避免通货膨胀，按揭后的还贷实际是通胀里的钱。如果利率上涨幅度大于房价上涨幅度，取消7折的贷款优惠，占不到便宜，购房量和房价就会落下来。进一步说，用控制贷款手段不管用，也就是失效的情况下，我们可以采取征收物业税的办法。像日本当年面对房地产泡沫极度膨胀的时候，采用别的办法都不管用，但用了征收物业税的办法，房价立马就降下来。一旦征收物业税，房子空置的比例就会很快下降。

　　结束语：两位专家的分析告诉我们，由信贷拉动的房地产繁荣，某种程度上奠定了2009年经济回升的基础。但是，由于天量的信贷滋生了投机性和土地过度圈占，这必将给2010年带来极大的风险，尤其是资金风险。为此，从某种意义上说，化解信贷风险可能是明年的主题。

　　对话记者

　　每日经济新闻记者：徐奎松

　　对话嘉宾

　　曹建海 社科院工业经济研究所研究员袁钢明 清华大学世界与中国经济研究

　　中心研究员