信贷微调，土地放量楼市调控可期

　　本报记者 蒋锦仕

　　日前结束的中央经济会议定下基调——“明年货币政策要保持连续性和稳定性”。“明年信贷投放总量较今年会有所下降，但下降幅度不会很大”的信号让地产界人士拍手称庆。

　　然而，仅仅4天之后，国务院常务会议就推出一系列政策(业内称之为“国四条”)，来遏制部分城市房价过快上涨的势头。其中，“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”，“加大差别化信贷政策执行力度”这两条格外引人关注。

　　业内人士表示，一系列政策表明，国家希望通过营业税政策和差别化信贷政策来抑制投资投机性购房的同时，对楼市的调控将更多地依靠土地放量，增加市场供应来实现。

　　以土地供应调控楼市

　　“金融危机影响还未完全消除，经济复苏还需要时间，扩大内需的思路不会改变，而楼市刚性消费是扩大内需的强大手段，信贷投放总体保持宽松也就不难理解了。”上海永大电梯董事长许作名告诉记者，房地产业除了带动直接消费以外，还会拉动相关上下游产业发展，其所在公司业绩就与楼市紧密相关。

　　数据显示，截至今年10月底，厦门银行机构发放的房贷总余额为890多亿元，其中开发房贷为283亿元，个人商业房贷560亿元，公积金房贷61亿元。正是在信贷支持下，包括厦门在内福建楼市可谓成交火爆。

　　然而成交量迅速放大的同时，今年房价也是逐步攀升。如何保持房地产市场繁荣的同时，遏制房价过快增长已成当下调控楼市的关键。

　　“当前稳住房价的最好办法，就是增加市场供应。”厦门一位房产分析师表示，采取大幅加息的方式也可以抑制房价快速上涨，但这样会抑制需求，“因此，只要通胀压力不是很大，就不应采取大幅加息。”

　　为此，“国四条”采取结构性增供的做法，即，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，加快普通商品住房建设。同时，会议还提出，继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　业内人士认为，通过增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房供应，在平抑房价的同时，还可以促进国内房地产市场由 “单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，即“市场的归市场、保障的归保障”。

　　事实上，土地调控楼市的思路在近几个月已逐渐清晰。11月10日，国土资源部发文，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模规定上限，“最大地块不得超过20万平方米”；12月9日，国家发展改革委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

　　在明天地产业务总监贾玉鹏看来，增加商品房的有效供应，首先需要加大土地的供应量，同时，松动多时的“70/90”政策将强化执行力度。

　　明年年中房价或有微调

　　“政策是好的，但现在问题是政策产生效力需要时间。”厦门均和房地产评估公司总经理王崎告诉记者，今年以来，楼市持续火爆，厦门市区新开发的项目相对于往年有所减少，开发商手里存量房不多，即便今年下半年有部分开发商捂盘惜售，但这部分存量房在当前形势下，也会在明年初抛出，这样看来明年二季度之后的供应将特别紧张。

　　“从拿地开工到销售，最快也要6个月，因此要到明年年中以后房产供应量才会增加。”城市年轮房地产策划公司地区营销总监黄韶斌认为，今年第四季度开始，为了防范风险，银行已经开始严格审贷，明年的差异化信贷政策也将发挥效力；加之，明年年中，通胀预期或能达到高峰，加息的可能性很大。综合这些因素，明年年中房价或有微调。“土地放量对楼市调控的相对滞后性，还为游资的撤离，争取了拾级而下的时间。一旦游资逐步撤退，明年的房价走势将更加微妙。”黄韶斌说。

　　此外，针对当前市场上捂盘惜售之风盛行的状况，“国四条”提出，要继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。这无疑将对遏制房价快速上涨起到重要作用。

　　不过，不少业内人士认为，尽管“国四条”提出增加供应、打压投资投机性购房等措施，但这只能起到稳定房价的效果。“信贷资金发放力度不减，刚需得以进一步发挥，另外，随之而来的是通胀预期越来越强烈，固定资产保值增值的效果将更加突出，也是房价稳定甚至小幅上调的重要支撑力。”

　　资本为王的趋势更明显

　　“国四条”的出台，除了对未来房价走势产生影响外，业内人士认为，厦门楼市也必然迎来一个新的洗牌期。

　　“一旦土地放量以增加住房供应，楼市竞争将更加激烈，房企的资金实力将越来越重要。”黄韶斌告诉记者。

　　事实上，嗅觉敏锐的房企早已走在前面，不少房企通过金融资本市场“吸金”囤地。

　　据有关媒体披露，近期厦门包括宝龙、禹洲、中骏等三家民营房企的赴港上市计划有望年内获批，而不久前，大洲集团也成功控股ST*兴业完成借壳上市。另外，厦门其他几家规模房企也把上市提到议事日程。

　　与此同时，近期厦门银行业与房企的合作无论深度还是广度都有较大提升。以近期动作连连的厦门建行为例，其相继与禹洲集团、泉舜集团签署“全面战略合作协议”，并分别授予禹洲和泉舜40亿元、30亿元的授信额度，并将与多家民营厦门房企签署类似合作协议。

　　知情人士称，此次厦门建行与开发商的战略合作，不仅包括向房企提供授信额度，还提供品牌建设管理、资本运作、造价咨询等一系列服务，而且服务范围从厦门扩展至全国。

　　有分析人士认为，土地放量以增加商品房供应这一政策效应显现之后，楼市将经历一个多方混战到由一些大企业掌控的过程，在这过程中，先前疯狂拿地的实力国企很有希望，由于其与政府之间的关系，使得他们也承担着建造中低端住房需求的责任。

　　相比之下，资本雄厚的民营房企侧重于“豪宅”这一细分市场。事实上，当前这一迹象已充分显现，不仅厦门岛内楼盘几乎全面“豪宅化”，岛外部分高品质楼盘也竖起了“小户豪宅”的大旗，抢占高端客群。

　　来源：海峡财经导报