编者按：2009年，中国楼市在全球经济危机影响尚未褪尽之时，不仅没出现众人预期中的拐点，经过年初的一波“小阳春”行情，房价就再次站上历史高位，其后就不断创出新的纪录。日前，中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题，提出要加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。在此背景下，一路上行的房价在2010年将如何变化？针对大众关心的这一话题，本报组织报道组采访专家，从商品房供应、营业税政策以及信贷和土地调控政策等方面入手，剖析影响楼市的关键因素，以飨读者。

　　结构性失衡？以商品房供应量破题

　　本报记者 李 蕊

　　近日，福州市国土资源局发布公告，本月25日将公开出让9幅国有建设用地。消息一出，立刻引起业界的广泛关注，毕竟这是今年下半年以来屈指可数的几次拍卖会中规模最大的一次，而且将是今年最后一次土地拍卖会。

　　众所周知，商品房的市场供应量对房价有着重要影响，而商品房供应量与土地供应密切相关，因此，在不少业内人士看来，本次土地拍卖透露出的信号意义非凡。

　　土地供需矛盾突出？

　　2009年的楼市迅速走出低迷，也带暖了已冷寂一年的土地市场。从今年3月的“土地第一拍”开始，福州的土地市场就被众开发商炒得火热，除了本地房企，包括万科、华润等国内一线房企也看好作为福州楼市的未来前景，频频参与到土地的争夺中。

　　据了解，将于本月25日出让的地块全部为商业地块，其中有5幅兼具住宅用途。9幅地块中，最大的56亩，最小的仅8亩。

　　业内人士表示，今年政府推地力度不大。相关数据也佐证了业内人士的分析。今年福州五城区共拍出21幅土地，其中纯居住用地1幅，商业住宅用地10幅，商业金融和办公用地6幅，其余4幅为工业和其他用地。从成交地块所处区域来看，以仓山区和台江区为主，各有7幅新地块成交，晋安区有5幅、马尾区2幅。有专家分析，从今年供应和成交的土地性质来看，以商业用地为主，地块普遍偏小，纯居住用地只有万科在则徐大道以西的原工贸纸箱厂东地块，面积仅为24.25亩，就此来看，新增土地供应带来的商品房供应也有限。

　　“今年土地供应量同往年相比有所减少。”开成房地产总经理郑景枫表示，由于土地供应量不大，加之外地房企参与角逐，地价被抬高了不少。另外，从拿地到商品房的推出还需要较长的周期，下半年成交的地块最快也要到明年底才能推出现房，而且今年土地拍卖多以商业用地为主，这对明年的住宅供应造成不小的影响。

　　楼市供应结构性失衡

　　在业内人士看来，除了今年的土地供应不足外，今年存量房的大量消化也影响了明年的商品房供应。

　　郑景枫表示，福州楼市从年初强劲反弹之后，已经持续红火了10个月之久，各大开发商手上的存量房已消耗殆尽，现在推出的楼盘的用地都是早先竞得的土地，“今年刚性需求集中释放的结果就是120㎡以下房源被大量消化，年末在售的大多是大户型或投资性小户型。”

　　相关统计数据显示，今年第三季度福州楼市，90㎡以下房源成交量虽然仍占30%左右，但比一季度的48.6%显著下降。从成交金额看，180㎡以上的大户型开始显著抬头，而从供应量上，180㎡以上房源已成为目前市场上数量最多的产品。

　　作为福州楼市“风向标”的住交会上，参展楼盘大多以150平方米以上的大户型为主，如三盛中央公园、融侨官邸2期、世欧彼岸城等，除此之外还有相当多的别墅项目，如三盛托斯卡纳、融桥旗山别墅、北纬25N安妮女王等，而为广大普通购房者所青睐的80㎡-120㎡户型难觅。某房地产公司销售经理林先生戏称，福州楼市户型结构出现结构性失衡，由往年的“橄榄形”变成了现在的“沙漏形”。

　　林先生告诉记者，今年下半年推出了一批小户型产品。“但这其中很多产品是投资型小户型。”林先生分析，随着年初楼市的复苏，刚性需求得到有效释放，备受欢迎的小户型产品几乎被消化殆尽。随着房价不断上扬，投资型和改善型需求逐渐占据市场主导地位，由此导致投资型小户型以及大户型和别墅项目“应声而出”。此外，由于2008年不少存量房都是大户豪宅产品，这才导致现在产品供应两级分化严重。

　　明年上涨压力不大？

　　面对今年需求的集中释放、存量房的大量消化、土地供应相对趋紧的情况，不少业内人士对明年的楼市状况心存担忧，“存量房基本消化殆尽，而房地产开发的周期相对较长，而且可开发用地也不多，如果明年延续年底的成交量，明年商品房供应会比较紧张，房价很有可能会进一步上涨。”

　　业内人士丘先生表示，明年上半年，福州楼市可能出现别墅的供应量超过普通住宅产品。 “开发商应该调整产品供应结构。”福州房地产专家陈国旺认为，“目前供应结构性失衡是因为在去年楼市低迷的时候，住房单价和总价低，开发大户型有利可图。但是楼盘开发的周期较长，等到楼盘推出时正值楼市红火，房价升高，总价也跟涨。今年下半年又释放了相当一部分的改善型和投资型需求，明年大户型市场前景有限，再加上土地供应不足，明年楼市普通住宅稀缺，开发商应该会逐步转向开发总价较低的中小户型商品房。”

　　近日召开的国务院常务会议也明确提出，要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。对此，陈国旺认为，“这种调整需要时间。”

　　福州大学房地产研究所王阿忠博士亦认同陈国旺的观点。郑景枫则强调，业内人士都十分看好明年的市场，尽管现在小户型稀缺，但随着市场发展，明年的楼市将会进一步细分，大户型朝着品牌化发展，小户型产品也会不断推出。“总体而言，市场的供应量有限，加之产品结构调整需要时间，所有明年福州房价会小幅上升，不过由于目前房价已处相当的高位，所以明年房价上升幅度不会太大。”