刚性需求

　　2009年是东莞购房群体出现“质变”的一年，占大比例的成交者为首次置业者及改善型置业群体，这两类人主导着2009年东莞楼市的兴衰演变。

　　上半年东莞住宅签约面积约290.6万平方米，较2008年同期大幅增加85.2%。到了12月，成交主体仍以刚性需求群体为主，在市场大受欢迎的户型以80~120平方米的紧凑型两房、三房为主。而大户型洋房、豪宅类项目在下半年“遇冷滞销”。

　　点评

　　因为刚性需求的突然爆发，东莞楼市终结了以豪宅、大户型产品独领风骚的市场格局。中央对2010年“抑制房价”、“打击投资投机购房”的政策定调，在很大层面上决定了明年楼市的购房群体仍会以刚性需求置业者为主。

　　大鳄入莞

　　8月13日，位于大朗镇大井头的商住用地开拍，最终被鹤山市碧桂园物业发展有限公司以总价6亿元夺得，楼面地价为1690元/平方米。在毫无征兆的情况下，地产巨头碧桂园正式进军东莞。

　　11月17日，香港新鸿基地产高层来莞考察项目。事实上，在来莞考察以前，新鸿基旗下佳得利有限公司已与石龙房地产公司在香港签约，联合开发“奕翠园”商住区。由于政府方面与其招商合作的意愿强烈，未来其在莞开疆辟土的空间非常大。

　　点评

　　有人预测，碧桂园开发速度极快，并习惯以价格优势抢占市场，它的到来有可能会左右周边市场的房价；而新鸿基素以开发豪宅产品著称，该集团的进入不仅令东莞明年的豪宅市场更为精彩。

　　与楼市有关的四大关键词

　　今年发生的几件与楼市紧密相关的大事件，我们也不能忽视。城轨动工、东莞“三旧”改造启动、新一轮城建热潮的兴起，在不久的将来将对东莞楼市造成深远而长足的影响。

　　而开发商与业主之间的规划之争，在今年也提升到一个前所未有的高度。

　　城轨动工

　　热炒了几年的珠三角城际轨道与东莞市内轨道交通建设终于从纸面规划落在实处，于今年陆续开工。

　　目前东莞城际轨道与市内轨道交通已经开始施工的线路主要有三条：一是东莞市内轨道交通的首建线路R2线，其首期工程石龙段站点已经率先动工，穗莞深城轨东莞段虎门白沙站也已动工，而另一条城际轨道莞惠城轨东莞段的新城市中心站也于今年年底正式开工。

　　点评

　　城际轻轨是实现珠三角一体化、打造城市间一小时生活圈的首要条件。

　　对于轻轨附近的物业升值，市场可以有无限的想象力，但购房者必须有一个清醒的认识：房价不会因轻轨动工就能暴涨，投资轻轨物业，需要有足够的耐心去等待。

　　城建热潮

　　11月18日，东城政府投资140亿元的20项重点工程项目正式启动，这也是继东莞市政府砸百亿进行“五年见新城”的“造城运动”后，又一次大手笔投入城市建设的政府重大决策。

　　在经济保增长的压力下，东莞希望利用这次金融危机作为契机调整经济结构和产业升级转型。在加大投资的宏观调控思路下，东莞新一轮的投资热潮开始启动。

　　点评

　　“五年见新城”的“造城运动”为东莞确立了一个中心主城区概念，东城、南城、新城市中心区、鸿福商圈、东莞大道沿线，这些因“造城运动”而出现的片区是引领东莞房地产市场的最核心地段。可以说，政府每一次“造城”都会给房地产业带来深远影响，这次也不会例外。

　　“三旧”改造

　　8月19日，东莞市政府召开保增长、保红线国土管理工作会议，其中一项最重要的议题就是从9月起全面实施旧城镇、旧村庄及旧厂房的“三旧”改造，用10年时间盘活30万亩“三旧”土地，挖掘存量土地潜力。对于土地资源相当紧张的东莞，30万亩“三旧”土地将成为未来房地产开发的一条生命线。

　　12月下旬，有关“三旧”改造的配套政策及实施细则正式出炉，多个中心区旧村、旧厂改造项目经盘活后有可能进入土地市场成为优质的商住开发用地。

　　点评

　　“三旧”改造对东莞城市化进程的推动、对房地产业的发展无疑相当利好。开发商可能会因此获得大量优质土地，而东莞的城市价值也可能在改造中获得大翻身。

　　规划之争

　　今年，开发商与业主之间最突出的矛盾就是规划之争。因楼盘改规划触及业主利益而引发的纠纷频频出现在各大媒体，典型案例如御花苑别墅变高层、星城国际花园小区商业街变市政路等。虽然许多楼盘业主的抗争甚至诉讼，但都没有取得令人满意的结果。

　　据了解，去年共有51个楼盘涉及规划调整，今年进行规划方案调整的楼盘也不在少数，如果开发商对公众知情权加以剥夺和隐瞒，预计日后此类纠纷会越来越多。

　　点评

　　开发商不顾及民众意愿擅改规划、刻意隐瞒规划内容才是引发纠纷的最根本原因。相关主管部门在受理规划调整时也应慎重考虑民众利益，督促开发商将规划调整“阳光化”，才能避免更多的纠纷发生。