长 春

　　刚需引领楼市 明年依然看涨

　　“去年这个时候说房价会涨要挨骂，今年再说同类的话，基本没人反对了。”长春房地产业一位资深人士表示，他对长春房价预期的相同判断，在去年和今年引起了完全不同的反响。记者在采访中发现，房地产市场供不应求的现实，也预示着长春这个“二线半”城市的房价明年可能还会涨。

　　供不应求致房价飙升

　　长春今年的房地产市场，走过了“1、2月观望——— 3、4月抢购———5、6月涨价———7、8月供不应求”几个阶段。据长春市住房保障和房地产管理局统计，今年1-10月，长春商品住房销售面积为531.8万平方米，同比增长30.5%，销售金额为199亿元，同比增长49.5%。与需求旺盛形成鲜明反差的是，由于开发商对市场回暖估计不足，开工减少，导致今年长春商品房供应明显不足。今年1-10月份，长春商品房新开楼盘61个，商品住房上市量为443.2万平方米，同比下降30%。

　　在供求关系作用下，长春房价从3月份开始一路上涨，1-10月份，商品住房销售均价3742元/平方米，同比上涨14.5%。如果剔除其中的保障房因素，长春10月份新建商品住宅成交价格至少比年初增加了500元/平方米。

　　刚需支撑长春楼市

　　“长春房地产还是一个比较初级的阶段，现阶段还是刚性需求为主。”长春房地产业内人士顾永超说。

　　一是棚改造成的刚性需求。据了解，自2006年以来，长春市进行了大规模的棚户区改造，拆除108个棚户区，房屋面积达1009万平方米，居民近13.3万户。其中，货币安置户为8.8万户，占拆除总户数的66%，如按拆迁户中有50%购房，每户80平方米计算，有近4.4万户被动购房者，增加了352万平方米的住房刚性需求，摊入近三年，相当于每年增加100多万平方米的销量；二是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强，长春市每年登记结婚的新人在3万对以上，即使其中有一半人购买新房，需求也可达100多万平方米；三是新增城市人口的住房需求。随着城市化步伐的加快，长春市每年都要新增50多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场。

　　正是因为刚性需求的支撑，因此，长春房地产市场近年来很少出现其他城市那样过山车般的大起大落，而是始终保持着相对稳定的增长。据长春市住房保障和房地产管理局副局长李晓曼介绍，近三年长春房价涨幅分别是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，涨幅尚在合理区间；商品住房价格指数与全国平均水平持平，今年1-8月，位居70个大中城市中的第31位，在全国40个重点城市中居36位，处于下游水平。

　　吉林省社科院经济所研究员李晓群认为：“以省会城市来讲，长春房价本来也不高，上升空间是有的。如果地价等因素不出现大的变动，下调的空间几乎没有。就像这次金融危机的到来，也没有使长春房价出现大幅下调。”

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年长春楼市整体还会不错，需求仍然旺盛。上半年市场供小于求，延续2009年的态势，在下半年的时候供应会有所放量，整个市场全年基本供求平衡。”长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱说。

　　据了解，随着市场形势向好，长春开发商信心恢复，出现了大举拿地的势头。今年9月至11月，长春市出让土地130万平方米，是前8个月土地出让面积的1.3倍，总金额的3倍，平均地价也从前8个月的1710元/平方米飙升至11月份的2825/平方米。地价的升高，成为判断明年房价升高的重要依据。邓昱认为，明年长春房价仍会有所上升，上涨幅度在10%左右。

　　尽管长春房地产市场的火爆可以找到诸如刚需支撑、价格洼地等合理解释，但是投资性需求的增加也是一个不争的事实。今年七八月份，长春楼市大单频现，有的买家一出手就是成百万甚至上千万元，同时买下三五套住宅或是整层写字楼。作为一个连二线都算不上的房地产“二线半”城市，这种现象过去在长春并不多见。“大单现象”表明，经过三四月份“刚需潮”，五六月份“改善潮”之后，长春楼市开始涌动“投资潮”。长春市住房保障和房地产管理局相关人士今年也首次承认，长春楼市存在“少部分投资性需求”。去年底相关部门统计，长春购房者自住比例达85%至90%以上，今年这个比例正在发生变化。据相关机构预测，今年年底，投资性需求有可能达到20%。

　　长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱认为，在房价上涨和通胀预期的影响下，明年的投资性购房比例会继续增加。“对于长春房地产市场来说，这是一把双刃剑。投资性需求增加能够增加市场的活跃程度，拉动消费；但是，投资性比例过大，会推高房价，增加房地产市场的泡沫，给健康的房地产市场造成致命伤。”

　　贵 阳

　　从“暖春”到“暖冬”楼市“暖意”延续

　　似乎并没有经历太大的波动，贵阳市云岩、南明两城区商品住宅的销售均价终于在11月份突破了5000元/平方米大关。

　　今年3月份以来，贵阳房地产市场迅速回暖。与其他城市的几起几落不同，贵阳楼市在价格和销量上均呈现出持续“回暖”态势。

　　刚性需求、旅游地产……在多重因素的支撑下，2009年的贵阳楼市从“暖春”一路走到了“暖冬”。有专家表示，贵阳房地产市场持续全年的“暖意”很有可能会延续到明年。

　　贵阳楼市的“丰收年”

　　在艰难等待了一年之后，贵阳的房地产市场终于在2009年3月迎来了“暖春”，只是连开发商自己也没有料到，这次楼市的回暖竟然从“春”持续到“冬”，且至今仍没有消减的态势。

　　今年3月起，贵阳市两城区商品住宅均价开始在4083元的价格线上起步前行，每月不大的增幅累积到年底已令人心惊：11月份，贵阳两城区商品房销售均价已达5020元/平方米，且已有部分楼盘的成交价突破1万元。

　　在一片“涨”声中，部分置业者开始出现恐慌心理，在近期开盘的楼盘销售现场，热销景象此起彼伏。甚至有楼盘出现购房者熬夜排队“抢房”的场面，部分新开楼盘在开盘当日，房源就已被预订过半。

　　与其他城市楼市间或出现“价增量减”、“有价无市”现象不同的是，今年3月至11月期间，贵阳楼市成交量有4个月突破6000套，其余各月成交量均保持在4500套以上。

　　“年初还在观望房价是否会下调，谁料4月房价就开始一路上扬。如果还不出手，来年的房价很可能会更高。”在某楼盘销售现场，贵阳市机关工作者陈先生在观望楼市长达一年半的时间后果断出手。

　　对来年房价继续上涨的恐惧或将延续房地产市场的热度。数据显示，2009年贵阳的商品房销售面积将突破500万平方米，创下贵阳市房地产销售的历史新高。

　　多重因素延续楼市“暖意”

　　楼市持续“回暖”的首要原因仍然是刚性需求者置业需求的释放。今年4月份以来稳定上扬的商品房销售价格让许多正在“观望”的置业者认为房价下

　　降无望而选择出手置业，压抑了一年的刚性需求迅速释放。

　　刚性需求者的支撑明显地体现在了贵阳市金阳新区楼盘热销的状况上来。由于两城区房价的持续上涨已经超过了多数首次置业者的购买能力，金阳新区的许多大盘也在今年呈现了持续的热销潮。2009年上半年，贵阳金阳新区的楼盘“世纪城”以6个月销售118.02万平方米的业绩位列全国楼盘销售之冠。此后“世纪城”持续热销，每月成交量均在千套以上。