从年初到年尾，楼市从冰天雪地走到火热盛世，据国家统计局公布数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，涨幅均创年内新高。在高房价背后，同样“凶猛”的还有成交量，今年前11个月，福州住宅成交量已经超过2007年全年水平。

　　岁末临近，近来量价同步飙升的楼市现状引发各界关注，随着上周中央经济工作会议的落幕，明年房地产政策走向成为街头巷尾的热议话题。

　　2010年，楼市政策究竟走向何方？

　　剑指高房价

　　中央打出调控组合拳

　　进入12月份，中央针对楼市和房价的调控信号连连。

　　7日，万众瞩目的2009年中央经济工作会议落幕，给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制……

　　9日，房地产政策微调露出苗头，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定，这意味着，国家今年1月起对二手房转让所产生的营业税优惠政策终止。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，“抑制投机性购房”。

　　14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

　　短短一周时间，中央从“支持居民自住和改善性购房需求”到营业税优惠取消，再到“遏制房价过快上涨”，对明年房地产政策取向步步趋紧。业内人士表示，虽然中央经济工作会议对房地产行业政策前景论述相对温和，但国务院几日内迅速做出政策微调，显现出政府对房价过快上涨的担忧，可能开始退出对房地产的刺激政策，通过政策微调过热的房地产。

　　一手房：观望情绪渐浓

　　房产政策微调的消息传来，福州市场很快就有了反应。记者上周末走访了福州一些在售楼盘，一位售楼小姐告诉记者，这段时间由于房价蹿升，一部分买房的市民开始呈现观望态度，再加上后续政策不明朗，不少购房者的买房决策过程越来越长。

　　“售楼部的人群虽然没有明显减少，但这一轮‘恐慌性购房’的现象正在逐渐淡出。”零距离营销副总经理杨臻表示，高房价迫使一部分刚性需求群体退出市场。中央经济工作会议上强调“支持居民自住和改善性购房需求”，表明明年房产政策将是有针对性的适度收紧，针对炒房进行抑制，目前，大部分购房者对房价的上涨预期并没有改变，只是受制于购买力的约束。

　　二手房：博弈如期而至

　　“12月上旬，交易量比11月同期下降了40%。”国房网副总经理汪陈香告诉记者，国务院政策公布后，房产年限在2-5年，按政策需要征收营业税的卖房者，开始出现“惜售”的现象，或者选择把增加的营业税添加到房价中，促使房价进一步上涨。有专家指出，营业税“2改5”本意在增加房屋交易成本，抑制短期炒房行为，但新政出台后，买卖双方进入新一轮价格博弈，营业税很可能转嫁给买家。

　　在21世纪不动产福州区域总部，总经理助理肖少锋告诉记者：满5年的房产才能免征高达总房价5.5%的营业税，这令市面上原本已经紧缺的二手房源更加紧俏，价格的试探性上升，甚至局部倒挂，出现二手房价格高于同地段一手房的情况。但在政策的频繁吹风之下，由于买卖双方的预期差异较大，“有价无市”的情况可能在一段时间内无法避免。

　　政策温和 明年年中或转折

　　“经济危机的威胁仍然存在，因此中央的调控手段比较保守。”福州知名地产专家刘福泉告诉记者：近期中央发出的一系列调控信号并不十分出人意料。市场已经非常火热，中央在年底前中止营业税优惠等措施，既能适当释放政策收紧信号，又不会伤及房地产市场的根本。但如果一、二线城市房价继续攀升，也不排除接下来可能会继续重拳整治房地产市场。

　　杨臻也表示，目前经济危机虽然已经呈现复苏迹象，但并没有走出“低谷”。基于2009年国内的经济形势，政府近期的调控依然会以“温和”为主。他预测，政策风向大概要到明年年中的时候，才会明显收紧。当经济基本面全面改善，加上通货膨胀风险过高时，国家才有可能收紧金融政策，进一步调控楼市。

　　针对2010年的楼市走势，业内人士普遍认为，明年上半年房价依然会保持高位运行，成交量会明显减缓，而明年下半年的市场则充满变数，主要取决于经济的基本面和宏观政策。