即使在“地王”频现的年景，有地方国企和上市公司背景的北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称大龙开发)以50.5亿元拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的举动仍引来了前所未有的轰动。

　　引发轰动当然不仅是起拍价、总地价、楼面价高得前所未有，也不仅是大龙开发的“黑马”身份，而是到目前为止，新科“地王”大龙开发带来了太多的不确定，盈利能力和资金来源至今仍显得扑朔迷离，更遑论项目运作的章法了。对于种种疑惑，记者曾联系大龙地产，而大龙地产证券部的工作人员对记者表示，对于所谓的“地王”，公司曾对媒体进行过说明，目前没有更新的说法。

　　既然，任人抽丝剥茧的分析很难得出结论，那么，猜想或许就是一种接近事实的途径。

　　190轮激烈的竞价

　　11月20日上午，北京市土地整理储备中心的交易大厅里28号号牌再一次被坚定地举起，“50.5亿”的价格报出之后，关于“北京中央别墅区最后一块低密度地块”的争夺终于可以一锤定音，赢家是上市公司大龙地产(600159，SH )的子公司大龙开发。

　　经过十月住宅用地挂牌交易的冷清，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地(以下简称天竺22号地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 价 达14.1亿元，容积率为0.62，是北京今年容积率最低的一块住宅用地。

　　与列席此次竞拍的其他对手相比，大龙开发显得有些名不见经传。龙湖、百仕达、远洋、保利等重量级开发商早已蜚声业界。190轮虽然不是竞价次数的最高纪录，但紧张而微妙的过程也颇值得回味。

　　龙湖起初表现得气定神闲，在百仕达、安邦保险、冠城、融侨、大龙、保利等均参与叫价时，它并未急于出手，29.4亿是其第一次举牌喊出的价格。叫价至36亿后融侨退出竞逐，事后，融侨集团北京分公司人士表示，对于其此次拿地行为“看不懂”。

　　在多轮数次竞价的过程中，大龙开发一直不温不火地跟进，在46.5亿的叫价之后，远洋和龙湖宣布偃旗息鼓，此后，大龙开发终于显山露水，最终用“50 .5亿”摘得新科“地王”头衔。

　　大龙开发有关负责人在随后的采访中表示，以后要把顺义作为立足点，目标是在顺义的业务量提升到60%，并将持续关注顺义房地产市场的发展变化，利用本地企业的优势，不断把企业做大做强。

　　意料之外的结局让人们开始搜索这个有关赢家的信息。资料显示，大龙开发是大龙地产控股93.3%的子公司，大龙地产在2005年借壳宁城老窖上市，其大股东———北京市顺义大 龙 城 乡 建 设 开 发 总 公 司 成 立 于1987年，是北京市顺义区区属国有企业，资料称北京市顺义大龙城乡建设开发总公司经过20多年的发展总资产近百亿元。另据数据显示，大龙公布的土地储备约为160万平方米。因此无论从哪个角度看“这都不是个小公司”，长期研究房地产市场的仁达方略管理咨询有限公司董事长王吉鹏提醒。

　　面粉贵过面包？

　　大龙开发的上述相关负责人曾对外界强调，大龙是顺义本地最大的地产公司，对顺义房地产市场及其发展趋势非常了解，本次参与竞拍，是贯彻公司立足顺义发展战略的一部分，在该地块推出前就已做过详细的考察和价值评估，50.5亿元的价格也在预料之中。

　　尽管如此，仍有很多人表示看不懂大龙开发拿地的战略，觉得大龙开发拿地价格太高。

　　国内某知名房地产公司资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房市和土地市场的升温，大家的风险偏好都在增加，要想在行情好的时候通过公开市场获得优质土地储备，必须报出竞争对手无法承受的高价，虽然该项目容积率较低，可以开发出稀缺的低密度高档住宅，但除非他获得了竞争对手所未了解到的关于区域规划的信息，或者拥有比竞争对手更为卓越的项目运作能力，否则，前景堪忧。

　　据了解，在规划之中并非全部为住宅面积，还有一些幼儿园以及市政公用设施等，整个配套设施有3500平方米以上。把这部分面积减去，住宅规模就变成了165626平方米。照此 计 算 ， 该 地 块 的 楼 面 地 价 就 由29859元/平方米变成了30490元/平方米。

　　不过，在王吉鹏看来，只要精打细算的话上述担忧都显得没有必要“一个企业在拿地之前肯定要做相应的成本测算，各个企业的资源禀赋不同，而大龙地产能够认可和接受这个价格，那么对他来说可能价格就不高。”

　　王吉鹏进一步分析：“有人说0.6的容积率只能做联排别墅，其实未必如此，凡事都不能绝对，完全可能做混搭，都属于高档低密度住宅，况且还有地下空间。”

　　规划意见书约定的控制建筑规模是指地上建筑面积，地下的建筑面积没有约定。此前就有业内人士推算：按照一般的规划，三层的联排产品，地下室部分的面积一般能占到地上部分面积的30%-50%，按照北京别墅销售的惯例，地下一层的建筑面积可以做到产权证里，补交完地下部分的土地出让金，就可以按建筑面积销售。这样可供销售的住宅面积将增至20多万平方米，摊算下来，楼面价没有3万那么高，可能也就2万出头。