“三大战略”应对焦虑

　　面对令人焦虑的年末楼市，总结业内专家及机构人士分析论点，可以概括三大战略：“设定购房计划”、“看清大势”、“精选个盘”进行应对。

　　战略一：设定购房计划。机构人士建议，由于明年的不确定因素很多，年末购房要认真考虑买房目的，针对自身需求“设定购房计划”，包括购房目的、可承受房价及心理价位、买房时机等。购房价位可以参照2009年以来目标房周边价格和自己的承受能力来判断。承受月供不超过家庭可支配收入的30%左右比较安全等。

　　战略二：看清大势。“大势”是指对明年楼市有基本判断，其中包括政策趋势、市场供需趋势等。多数分析人士认为，明年宏观面对楼市的支持力度将减弱，明年上半年经济发展将向“全面协调”倾斜，政府可能采取更有针对性的政策进行调控，以保证在市场稳定的环境下，使房地产产业与其他产业协调发展。著名经济学家陶冬在第七届上海理财博览会上预测说：中国的宏观调控或在明年二、三季度启动，到时房地产市场将引来一波调整。

　　据联合地产刘辉等市场人士分析，2009年的商品房成交均价较2008年涨幅并不是很大，前6个月仍基本上保持2008年年底的价格，直到7月份出现大幅度增长，增长幅度到11.59%-24.04%。就目前来看10月份的价格为前10个月最高价格，预计后期仍会保持稳步增长。市内六区前6个月，商品房成交均价波动不大，随着上半年大批市政设施改造工程的建设，改善及投资型需求随之增加，价格也出现大幅度上扬。环外四区两年间的成交价浮动较大，个别项目的价格与2009年年初相比出现39%-45%的上浮；滨海新区中的塘沽区在拆迁带动下提前转暖，价格一路飙升，目前均价突破万元大关。

　　短期看，在没有外界因素下，年底开发商提前或超额完成今年回款计划，年底到明年年初大幅扩大供给或降价促销的概率非常小。因此楼市今年年底将不会出现大幅降价的情况。

　　长期看，楼市以稳定为主，无论快速增长还是逐渐下滑，对于“拆迁”、“婚房”等刚性需求人群来说，购买需求仍然存在，这对市场交易形成一定支撑。

　　天津处于高速发展阶段，城市建设的力度不断加大，滨海新区三区合并将加速外来人口的增加，因此，天津市场需求并不缺乏。而大规模的开发也为市场提供了充足的供应，这对于楼市的稳定增长提供了有效的保证。

　　在土地供应方面，搜房中指报告显示，1-9月，天津共成交土地面积1514万平方米，同比增加49%。武清区成交土地面积占成交总量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交楼面价格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低挂牌底价，增加住宅用地供应量，在吸引开发商拿地的同时，有足够的土地支撑供应和新项目开工用地。

　　在房屋建设方面，11月13日，国土资源部规划司司长董祚继表示，国土资源部对开发商囤地行为的政策和惩罚措施将很快出台。记者也从市国土房管部门了解到，国土房管部门将对开工竣工情况进行进一步梳理，并加大管理力度，保证计划开工、竣工量的完成。

　　对于消费者屡次提出的房地产市场不透明“销控”引起的涨价问题，市国土房管有关部门表示，将建立更完善的网上信息披露系统，使购房者能通过政府网站了解商品房销售的真实信息，为理性购房打下基础。

　　机构人士建议，刚性需求的购房者大可不必担心政策影响及价格的暴涨而急于购买，也不必由于对市场信心的缺乏而迟迟观望。而对于投资购买者来说，经过前期的增长，目前的房价已经处于相对的高位，价格的升值空间短期内大幅增长的可能性较小。

　　战略三：“精选个盘”。主要指对地段和产品的精。在地段方面，对于第一次购房自住者来说，地铁通达、有成熟配套规划的新居住区及市区小户型，居住就业两相宜。对于改善型或居住投资两用型购房者来说，市中心核心区及海河沿线、水上区域等标志性地段，以及休闲、娱乐功能更完善的产品抗跌性强。

　　质量是价值的保证，要格外关注设计水平、工程质量等关键环节。商品房设计的不足主要表现在景观杂乱、树少硬地多、楼间距过小、房型布局差、采光不足、通风不良等。

　　楼盘的质量好坏，可以从开发企业及其施工队伍的资质特别是以往的表现来进行判断，如过去开发的住宅项目质量口碑怎样、有没有延期交房等工程问题、施工场地工人的精神面貌、纪律等。也可以通过查看各种建材厂家及产品的合格证书，各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等原始资料以及现场查看房子外表来确定，如墙柱和地基是否有下沉、墙体是否有裂缝和松动、屋面是否有渗漏、外粉刷是否脱落等等。

　　“焦虑”的购房者尤其需要注意，在没有做好全面准备时，不要急忙下订金，免得事后退单困难。（文/王哲）