“三大战略”应对“焦虑症”

　　“我们从三个月前就一直在做意向客户登记，目前已经确定购买意向的有600位，但房源只有300套，所以下个月开盘价要比预计的高600多元/平方米以上。”销售员的解说，让两次因开盘价高出预期而放弃买房的文女士再次陷入购房焦虑之中。

　　买还是不买？对已有一套边缘地段住房，希望再买一套市中心区住房的文女士来说，已成了“咋就那么难”的“心病”。

　　实际上，从上半年的急速复苏到年末搭乘“政策末班车”的冲动，日新月异的楼市不但令刚性需求者心急如焚，也促成很多“意向购房者”付诸行动，纷纷加入抢房队伍。临近年末，一边是担心明年房价再涨、欲搭年末政策车买房的购房热情，一边是令人生畏的房价新高；一边是催人购房的通胀预期，一边是海湾明珠“迪拜”敲响的房地产泡沫破灭警钟。

　　如何应对这个焦虑的年末楼市？“设定购房计划”、“看清大势”、“精选个盘”，准确的战略准备，应该是应对焦虑的最佳方式。

　　五大因素促成“火爆”

　　“迪拜”的震波，使饱暖中的中国楼市感到世界金融危机仍未“了结”，也给急于搭政策“末班车”的购房者敲响了警钟，在全国楼市不断刷新的房价、地价神话过程中，楼市积聚的风险也随之增大。不仅金融界人士对房地产市场的持续高温表示疑虑，房地产业内专家、全国工商联房地产商会会长聂梅生在广州日前举办的“绿色地产论坛”也表示“继续让房价飚升不可取”。她认为，如果明年继续推动房价快速上升，即使实现了短期获利，那么迎来的将是又一次对全行业的紧缩性调控。房价飙升的结果，终将触动敏感的资产泡沫。

　　据合富辉煌房产(天津)等机构分析人士介绍，今年天津房地产市场未现传统的淡季行情，开盘热销、排队抢购的场面还在上演，部分区域甚至出现一房难求的局面。“住房优惠政策取消与否”的争论好似楼市冬天里的一把火，使搭乘2009楼市末班车的购房者趋之若鹜。从目前发展趋势看，11月和12月的新建商品房的成交量仍将达到120万平方米，全年有望达到1500万平方米高位。

　　刺激楼市的多项政策和天津城市发展前景成为火爆的主要诱因，通胀预期是行情持续的新动力，而供不应求的市场局面也对房价上涨起到了推波助澜的作用。由于2008年开工量减少，使2009年商品房供给压力增大，上半年刚过，很多企业就爆出“已完成全年销售任务” 的消息，而释放的需求量多为2007年—2008年被抑制的部分。下半年以来，由刚性需求引发的改善型需求、由通胀预期带来的投资需求先后跟进，以及由蓝印户口带来的外地需求同时释放，推动了行情的进一步发展。

　　合富辉煌、联合地产等多家研究机构人士总结认为，是救市政策、天津城市发展，天津经济产业、滨海新区的发展预期以及市场供需量不平衡五大因素促使市场持续量价齐升。后市发展除了全国性的宏观政策因素，天津市场自身将起到重要作用。除了城市经济建设发展的特殊条件外，天津房价与一线城市相比仍有较大距离，具有价值洼地优势。另外天津产业发展、居民总体收入的提高，也为行情持续打下一定基础。

　　五大诱因暗藏“变盘”

　　机构人士同时提醒，由于今年的上涨幅度已经很大，如果再继续冲刺可能会吞噬明年的上涨空间。因此在年末买房要特别注意风险。

　　专业人士分析认为，未来楼市仍存在五大变盘因素：首先，在宏观发展方面，“迪拜”危机再次提醒中国，不能忽视房地产泡沫破灭给经济发展带来的巨大风险，房地产发展需要建立在更坚实的实体经济产业发展基础上，因此明年楼市将面临产业结构调整、政策倾斜等变化，如果没有宽松政策环境支持，楼市交易的动力可能消失。其次，天津城市建设从新规划出台到滨海新区区划确定，这两大效应在今年行情中得到一定释放，“投资购房”、“外地购房交易”比例迅速上升也证明了这一点，这在一定程度上消耗了明年行情能量，使交易可能难创新高。第三，商品房供应结构面临改变，市场如果没有更多适合改善型自住房的供应量增加，有效成交量将随之下降。第四是天津蓝印户口悬念，去年行情启动，特别是外围区域市场回暖，天津的蓝印户口政策功不可没，但是行情好转后，如果这一政策的取消也将给楼市带来一定影响。第五个不利因素就是一直令业界感到迷茫的“租售比”远超过1:200的国际警戒线，这也说明，投资型购房主要靠“炒房”盈利，这就使市场空置房量增加，增加了投资风险。