“好像进入了一个新的阶段，该买房的都买完了，想卖的房子也卖完了。”金凯总结说。

　　谁是购房人？

　　2009年，北京楼市的交易结构发生了显著的变化，二手房成交量一直持续超过一手房。异常火爆的二手房交易中，追涨楼市的背后都是哪些购买者呢，其中每一个群体都有什么特征？当记者问到这一问题时，金凯毫不费力地将二手房购买者划分为特征明显的3个类别。

　　最底层的，是普通的老百姓置业，工薪阶层主要是以贷款为主。其中包括首次购房和换房一族，卖小房，买大房，首付比例最低，贷款比例最高、年限最长。“还有一种就是刚刚来北京的年轻人，虽然自己没有什么积蓄，但家里人也能掏得起首付款，双方父母各掏个几十万，付个首付没什么问题。”金凯说。这些“刚需”人群买房主要集中在90万至150万之间。他们，不少人就是《蜗居》中的“房奴”，房价的涨跌他们最关心，也最受刺激。房价涨了，这个购买群体基本上也就消失了。

　　除了“房奴”，另外两个群体，日子就滋润多了。

　　金凯将购房者的中间阶层定位在200万的购买力上：“银行里类似个贷部的主任这个级别；政府官员或国企单位的处长这样层次，月收入应该至少在2至3万元，能买得起150万以上房产的人群，主流购买力集中在200万左右的房产上。”金凯发现，除银行信贷部主任、政府官员之外，还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手，这些人的特点是，一般买房都是第二、第三套，多数能够一次性付款，或者首付比例很高，一下掏个一百多万，顶多留个小尾巴付月供。“这部分人普遍是自住需求，像很多国企干部，多是有一套单位分的房，但面积不大，比如六七十平方米，再买一套大户型的房产。”

　　第三种人，就是“富豪阶层”。金凯的定义是，“行长级”和外地富豪。望着曙光花园旁一栋封闭式管理的高档小区，金凯告诉记者：“这栋楼里就住着一家银行的行长。像他们这样的人，指定是房价涨到两万也买得起，涨到3万也买得起，七八百万的房，都不在话下。”金凯说，和他们在同一个购买力的，还有做大买卖的。也有个别自己有几套房，再卖掉换大房子的。不过90%都是外地人，特别是山西、温州等地的商人。

　　好房子=奢侈品

　　“想买房，干一段时间中介。”这是金凯的玩笑话。两年的中介经历，让他已经形成了自己的一套楼市投资经。

　　在金凯看来，买房的70%的人仍然都是“刚需”，30%的是投资。“结婚了就得买房子，这种观念比啥都重要。很多人都抱着‘现在要是不买，以后还不更贵了’的想法。很多买房人都很盲从，有这种欲望，不管是投资还是刚需，都有一种‘必须得买’的感觉。”

　　对于楼市的变化，金凯表示：“近期明显感觉到刚需人群大幅减少，房价太高，他们也就不考虑了。当然还有一些外地的刚需。年初开始的时候是自住的多，后来投资的比自住的多。二环、三环以里，目前还是有房就出，关键是没房子。”

　　他判断：到年底，还会有一个量的激增，原因是税费的变化。

　　“现在市区两三万的楼不可能再跌到年初的价位了，卖房人的心理价位已经停留在两万了。如果跌倒一万八就会有人抢，楼市的波动已经让很多人从心理上接受了这个价格。”金凯认定，房子将来还会再涨。