山雨欲来风满楼。进入11月份，房贷市场风云四起，收紧之声不绝于耳。

　　“明年的房价取决于政府的政策而不是开发商，其中的要义在于房贷7折利率优惠政策是否继续执行。”著名地产商潘石屹近日表示。

　　而当人们还在疑惑是否信贷已经成了国内房价的风向标时，监管层思考更多的可能是能否寻到一把“枪”，当这把“枪”向房贷市场“开火”时，既不会伤及“自住型需求”这个“无辜”，又能对“投资型需求”给予“震慑”。

　　1 沪深房贷市场风声鹤唳

　　“买还是不买？”近几天，在上海陆家嘴一家德国制药公司上班的赵先生一直在考虑买房的问题。2005年，赵先生从国内一家著名大学毕业之后便一直供职这家世界500强的德国制药公司，目前有40多万元的积蓄，月薪税后有9000多元。

　　“买房吧，现在上海房价这么高，压力很大。”赵先生告诉记者，“不买吧，最近中介一直打电话催着去看房，说是年底不买，明年买会更贵，而且要多交税费，最关键是听说房贷利率优惠要取消了。”

　　同赵先生一样，很多考虑买房的人目前正遭遇同赵先生一样的矛盾。有一部分人当机立断出手，而另一部分则还在观望：房贷是不是真的要收紧了？正在赵先生犹豫不决的时候，房产中介那边传来一个消息让他更加不安，“建行已经收紧房贷了，恐怕其他银行也要跟着来了。”

　　房贷是否真的收紧了？怀着和赵先生一样的疑问，记者拨通了建行上海分行的客服电话，工作人员告诉记者，与前段时间相比建行房贷政策确实起了一些变化，主要是视客户的资质情况和首付情况不同，给予的利率优惠也不同。对于首套普通自住房贷款，如果客户的首付在40%及以上，则房贷利率为七折；首付在30%到40%，则房贷利率为七五折；首付在25%到30%，则房贷利率为八折；首付在20%到25%，则房贷利率为八五折。

　　记者随后又拨通了工行和中行两家银行的客服电话，这两家银行都表示，房贷政策近期并没有变化，仍然是执行原来的政策：即首套住房及改善型住房享受首付款最低两成，利率7折优惠。而二套房则要求首付不低于四成，利率在基准利率的基础上上浮10%。“我们的房贷政策与一年前相比没有任何变化。”另一家国有银行交通银行的副行长叶迪奇对本报记者也这样表示。

　　根据各大银行上海分行的口径，除建行之外，目前各银行基本上还在执行原来的房贷政策，房贷政策并无明显收紧。不过记者通过走访了部分银行的网点得知，房产中介口中传出的房贷收紧的传言并非空穴来风。

　　“我们这里的房贷发放确实已经收紧了。”中行浦东分行一房贷经理告诉记者，收紧主要体现在二套房政策上，“我们现在严格执行央行和银监会的规定，对于非改善型二套住房，首付比例不得少于四成，利率在同期基准利率的基础要上浮10%。”此外，还要对客户的资质进行评定，并经过银行的审核。“收紧主要体现在相关审核手续上，年初标准可能松一些，但现在不行了。”

　　在今年年初，记者对同一话题进行调查时，对于非改善型二套住房，多家银行的信贷经理都会热心帮记者出主意，通过一些变通的手段将二套房视作首套住房从而给予首付成数和利率上的优惠，但目前这条路已经行不通了。记者走访了工行、中行、交行和建行多家网点，所得到答复均是严格按照相关规定执行，即首付四成、利率上浮。

　　另一个被视作全国房地产风向标的深圳楼市，收紧的风声也已弥漫。不过当记者以客户身份致电工行深圳分行、建行深圳分行，得到的答复均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低两成，利率7折优惠，而第二套房必须首付不低于四成，利率上浮10%，与前期相比，这些银行的房贷政策均没有改变。

　　然而同上海房贷市场一样，虽然商业银行都号称房贷政策没有变化，房地产中介却已经“风声鹤唳”，尤其是对于第二套房。深圳中原地产中介按揭部人士近日向记者透露，由于大部分深圳银行本月已收紧了二套房贷政策，所以目前下面的业务员均会告知客户，第二套房贷要求4成首付，利率最多只能打 8.5折。

　　记者在调查中也发现，部分银行支行仍能对二套房进行优惠，但相较10月中旬记者采访时的“就是第三套房贷也能享受7折优惠”，已经“收敛”了很多，某四大行之一的宝安支行个贷经理对记者表示，“目前已经不敢再跟客户承诺能申请到二套房贷优惠了，如果要办二套房贷的话，必须抓紧”。“行里的领导最近经常提醒我们，手里不要留‘单子’，有单就尽快做”。

　　当记者问及为什么房产中介不能做二套房贷而银行还可以时，该信贷经理分析说，“中介办理房贷的手续比较复杂，且以二手房居多，所以银行受理贷款申请到审批的时间周期较长，往往是两个月以上，而在现在这样的敏感期，谁也不敢保证两个月后政策是否会变，理所当然，中介就不敢提二套房优惠了”。

　　2 房贷潜规则：年初年尾“两面派”

　　“我们今年的指标已经完成了差不多了，现在仅有少量指标留给优质客户。”某国有大行上海分行浦东支行一位信贷经理向记者表示。这位信贷经理告诉记者，每年年初分行都会给各支行定一个指标，即本年度必须要完成的额度，这一指标关系到分行对支行的年终考核，同样关系到对信贷经理个人的年终考核。“这一情况每年都差不多，今年更是如此，因此在年初时我们要拼命做业务，不过今年情况比较特殊。”

　　上述这位国有大行信贷经理告诉记者，今年前两个月由于房地产市场交易清淡，房贷业务很难做，他们对完成今年的指标非常担忧，为了完成任务，年初在做房贷审核时尽量在不违反监管规定的前提下帮客户争取额度，“主要是先把量做上去。”而到了3月份，房地产市场回暖，房贷业务一下子就上来了，在接下来的半年时间里，这位信贷经理每月所接到房贷业务逐月攀升。“到9月份，我们基本上就已经完成全年的指标。”

　　记者查阅了人民银行上海总部的数据发现，今年前两个月，上海市个人住房贷款一项均呈同比下降趋势。而自3月份起，随着上海市二手房交易的活跃，二手房贷款明显增加，从而扭转了前2个月住房贷款下降的趋势。3月份，中资行个人住房贷款增加24.4亿元，同比多增34.1亿元。在其后的4、5、6月份，中资银行个人住房贷款继续迅猛增长，4月份增加33.9亿元，创近16个月来单月新增新高。5月份增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高。6月份更是增加了127.1亿元，创单月增量历史新高，同比多增达100亿元。

　　个人住房贷款的快速增加在年中引起了监管部门的警觉。在7月份召开的银监会2009年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，今年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，当前要特别防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准。不过这一警示并没能给持续升温的房贷市场降温，以上海房贷市场为例，7月份个人住房贷款继续保持大幅增加，而8月份再次以170.2亿元的增量创出了历史新高。

　　进入四季度，上海个人住房贷款开始有减速趋势。根据人民银行上海总部最新公布的数据，10月份，上海市个人住房贷款新增91.6亿元，较上月少增51.8亿元。“目前银行对我们各分支行是独立考核的，对我们来说今年的指标已经完成了，我们不希望在年底前冲得太高。”前述国有大行信贷经理表示。“如果今年从10个亿冲到15个亿，那明年我们至少要从15个亿开始，万一明年做不出来怎么办？支行自己也有本账，到年底时我们自己也会衡量一下。”

　　对于银行这样的放贷规律，监管层也是心知肚明。“目前，银行各个支行无论是哪一级别的任务都完成了，就不太想放，但是等到明年年初贷款指标下来后就又开始放了，银行惯例是‘上半年狠命放，下半年使劲收’，都是这规律。除非人民银行与银监机构明令规定，才会执行。”央行某大区分行货币信贷处一位负责人表示。