中国经济正处于城市化的加速阶段,过去20年,城市人口从25%上升到45%,现在已超过6亿人,由于人口加速流入城市,房地产泡沫正在生成。
目前从整个市场来看,今年上半年把去年的存货消化了,现在面临一个问题就是,可供销售的住房不多,而现在银行信贷相对宽松,利率又比较低,好多人认为这是投资购房的一个机会,造成市场整体上需求比较旺盛。
随着经济的逐步稳定,明年房地产不可能像今年这样放在拉动经济的核心位置。如果房价冲到一个很高的位置,这是不牢固的,市场必须要有一个强有力的支撑,如果没有支撑,价格反而会下行。而且房地产市场如果没有回归到一个正常的水平,对其自身的长期发展是不利的。
越靠近年底,楼市的表现越发扑朔迷离。
“金九银十”的争论刚刚过去,进入11月份,全国一线城市的房价再次展现加速上升之势:北京新楼盘价格动辄超过2万元/平方米,不少高端公寓住宅的价格远远超过邻近区域高档写字楼,新的“地王”神话继续登台表演。似乎一夜间,你所处的每一个场合谈到的热门话题,都离不开房子。
在楼市炙手可热、房价继续上涨的趋势下,国内多位一向谨慎低调的著名经济学家也相继发出“警惕资产泡沫”的言论。狂欢中的楼市未来会有怎样的走向?房地产市场政策是否会调整?众说纷纭的猜测声中,专家的观点也许会给我们一些启示。
如何看待当前楼市?
国家统计局公布的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%。与此同时,各地楼市的成交情况却不尽相同,11月份,北京、上海等地出现了成交量大幅增加的态势,但广州却出现了成交量下滑的情况。据统计,10月份,广州市十区一手住宅成交面积只有54.90万平方米,比9月大幅减少了39.6%。
当前房价到底处于什么水平、需不需要调控?各位专家给出的判断不尽相同。首都经贸大学教授徐洪才表示,目前房价确实偏高。社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也认为,如此高的房价是不正常的。社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示,这种“不正常”表现在房价已经是接近顶部也是最不理性的时刻了,成交量反而非常大。
社科院日前发布的《中国住房发展报告2009-2010》指出,北京房价中有五分之一是泡沫。对于房价持续上涨引发楼市泡沫的观点,徐洪才认为,在目前购房的需求中,投机性需求占了较高的比例,进一步引发了市场的虚涨,这正是学界对房地产价格泡沫的担忧所在。看待这一问题的关键,是要判断现在是整体的泡沫,还是局部的泡沫。局部泡沫已出现的情况下,如果房价还持续快速上涨,存在着泡沫破裂的危险。
国信证券研究所房地产行业分析师区瑞明则不太认同这样的观点。“从我们掌握的数据看,并不足以支持房地产市场泡沫这一观点”。从国家统计局公布的前三季度全国70个大中城市房价指数来看,房价总体平稳,并未达到失控需调控干预的程度;9月份全国商品房成交均价4717元/平方米,与去年同期相比上涨了20%,但9月全国房屋销售价格指数为102.6,低于去年同期103.8的水平,房屋销售价格指数整体仍处在低位。
“从个人按揭贷款占房地产销售情况看,1至9月个人按揭贷款占新建商品房销售额的比重不到20%,也显示今年楼市的热销利用银行信贷资金的比例并不是很高。”区瑞明进一步解释,楼市还没有到需要政策压制的程度;而且与同样受到流动性推动的大宗商品价格涨幅相比,房地产价格的涨幅还远远落后。
上海易居房地产研究院高级研究员回建强则给出一种折衷的观点:房地产市场需要有适当的泡沫,要有适当的资金杠杆在里面,要不市场就会不活跃。“如果没有投资性需求,只有自住型需求,那么房地产拉动投资增长的作用就比较弱,规模也上不去,适当的泡沫有利于市场做大。”
那么造成房价高涨的原因有哪些?“结构失衡是目前房价偏高的一个重要原因。现在楼市的问题主要是结构性问题。”沈可挺告诉记者,低端的房子或者适合普通人购买或者居住的房子太少。市场上的主流产品应该是以中小户型为主的、价格适中的、能够满足绝大多数中等收入阶层需求的住房。主流产品向高端偏移是近年来住宅总价不断攀升的一个重要因素。
沈可挺认为,房子涨价有一定的合理因素。年初的时候,地产商的说法是质量比以前提高了,容积率、装修、环境等等,这些都要通过价格来反映出来。“房价高没有关系,特别是商品住宅房价高是没有关系的。但目前的情况是高价房太多了,结构已经出现了失衡。”
对于11月份一些一线城市出现的量价齐升现象,回建强如此解释,现在政府明年的政策还没有明确出台,对于民众来讲,涉及到钱袋子问题,同时住房又是必需品,因此自住型和改善型的购房者,都在担心明年政策发生较大的变动,如果税费、利率都上去的话,将增加很大的成本。这造成了年底抢政策档期的动向,楼市的反季节成交高峰随之出现。“卖房子的人也担心税费上升,收益会降低,与急切的购房者正好达成一致,尽快地成交。”
另外,许多专家都从市场供求关系变化的角度来解释返季购房潮现象。中原地产华北区总经理李文杰的判断是,现在成交量的上升和供不应求有很大关系。目前从整个市场来看,今年上半年把去年的存货消化了,现在面临一个问题就是,可供销售的住房不多,而现在银行信贷相对宽松,利率又比较低,好多人认为这是投资购房的一个机会,造成市场整体上需求比较旺盛。
广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文对此表示赞同。“现在广州和深圳的楼市价格接连创出新高,这是由于对2010年通胀的预期,很多人都认为目前的楼市具有投资价值,同时土地供应量不足,好多地方不断卖出地王,这可能使未来开发的楼盘价格继续上涨。”
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