“卖地筹钱”以求变

　　猎德村改造的模式是，卖一块地给开发商，资金用于改造旧村，而政府不出资

　　如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。

　　猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。

　　知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。

　　2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。

　　在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式———采用阶梯式安置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。

　　这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。

　　“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。

　　这成为后来广州城中村改造的一个样本。

　　去年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。

　　该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。

　　文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。

　　随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。

　　一村一策与两种模式

　　自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式

　　与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。

　　今年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。

　　琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。

　　这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。

　　卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。

　　事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。

　　根据今年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。

　　该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。

　　广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。

　　目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。