-专家访谈

　　张羽冲

　　音乐人房地产投资分析专家

　　中国房地产发展的10年间，张羽冲以他独到的眼光，准确地分析并预测了楼市价格几波涨落潮。2007年11月，张羽冲基于对国际形势的敏锐嗅觉和国内政策的判断，他预言，2008年房地产市场将跌15%左右，他的分析曾经让很多人及时抛出房产，在楼市中规避了风险。

　　记者：北京这几个月豪宅价格翻番，购房者多是一些外地买家，几万一平方米的豪宅竟出现抢购局面，请问对这种局面怎么看，豪宅价格迅速涨起会对北京楼市造成什么影响？

　　张羽冲：当买房子变成存款是件比较可怕的事情，房子是买来住的，这种现象说明全国没有其他的投资机会，手里有资金的人如果做生意的话，诚信不好会有风险，怕拿不回来钱，所以将买房子当成存钱的渠道。对于市场来说，房价涨得快，人民币会通胀，如果不想要房价涨得快，就需要有更多的投资渠道。

　　豪宅价格炒高的速度越快风险越大，就像股市，一口气涨到6000点和用两年涨到6000点，比起来风险更大。假设一个人今年2万元买的房子，3个月就涨到3万了，到底该不该卖，这有一点点像赌博，我也有一点点彷徨，现在这个阶段，不能给任何人做评判，我也不可

　　能看到最高点。但从投资的角度来说，现在3万了，过一两年涨到32000-35000元就没有投资意义了，每年涨20%-30%以上才是暴利，对于想赚取差价的投资者来说，目前市场空间已经缩小了，因为价格涨得太快了，假设两年内出了物业税，那风险还是很大的，其实35000元涨到42000元也就20%涨幅，并没有太大利，建议投资者要远离风险。

　　现在大家购买豪宅也有从众心理因素作用，但也要想到，豪宅脱手不像小房子，如果市场不好了，卖出去就不太容易了，观望情绪一来的时候，越大的豪宅成交的速度越慢，现在的购买群体有特殊性，很多实力购房者都是做能源起家的。当国家慢慢开始抓这一轮，慢慢这些人就少了，后期的接盘人在什么地方，这么多的豪宅卖给谁呢？

　　记者：对未来的政策走势怎么看？

　　张羽冲：未来政策会越来越科学化，如果出政策了，大家都不买房了，经济走下坡路了，这肯定不是政府希望看到的，未来的方向应该是政府经过反复研究，制定出一个政策，能够使市场保证一定交易量，房价微涨，都在可控范围内，不影响成交量和税收。

　　记者：对于投资者来说，现在拿钱合适还是拿着资产合适？

　　张羽冲：这个我也不能说得那么绝对，就一半一半吧，手里有200万就买100万的房子，如果要投资的话，不要在高点出手，一定要在低点出手买入，卖的时候觉得值得就卖了，不用在最高点卖，给别人留点空间。

　　记者：买房子的话，中国楼市的租售比还有参考价值吗？

　　张羽冲：我认为有一半参考价值，对于投资者而言，一万元一平方米的房子能涨到2万元才去投，这样才踏实，我认为对于投资炒房的群体来说，楼市还有一两年做头也就没什么可做的了，需要走3年的涨价过程1年就完成了。对一次性付款买房的群体而言，目前楼市出租回报3%左右，收租金的收益比在银行存钱不差，对一次性买房的人还算可以。

　　记者：楼市会大涨大跌吗？张羽冲：楼市会不会涨，要看大家手里的钱是不是富裕，有没有这个资本，大家的存钱、房贷，是不是真有这么多钱，能支撑房地产。我认为楼市价格早晚会跌，因为政策原因，不会突然下跌，下跌的过程会有缓冲，只有没有成交量才会突然下跌，整个经济没有转型转完之前不会大动，因为房地产在整个国民生产总值中占很大比重。

　　记者：对于普通老百姓来说，假设家里只有20万的存款，目前在北京是每月花点租金租房子住合适还是背上巨额债务，贷款买房子住合适？

　　张羽冲：手里只有20万的话，又担心不买房子以后买不起，那除非几个人合作，才能买房子。不过建议如果找到6%-8%以上回报的其他投资渠道，就租房子住，因为房市也不会永远一直往上走，一直涨这么快。楼市到现在这个价格了，也有楼盘让利，什么事情不能绝对，不能说所有楼盘都不能买，现在房源少，明年应该会多些。

　　记者：目前您认为哪里有投资机会，前景如何？

　　张羽冲：我目前投资在三亚，因为海南不是一般的有发展前景，形势的确很好，比在市区投资房地产的前景要大得多。三亚是非常值得投资的城市，经济发达了，有一部分人开始要享受生活，全国海岸线在热带24小时全天候可以度假的城市就这一个，天然气候好，有钱的人老了，健康和生命最重要，这价值用钱是衡量不出来的。3年后，我对海南的楼市判断就会见分晓，当然不是指所有项目都能有好的收益，要看具体的项目，挑选重点第一是未来热点地区，第二要找数一数二的开发商产品，以前都说海南只有一手市场没有二手市场，我相信以后就会不一样了。

　　记者：现在国内房价已经不低于很多发达国家楼市的价格，很多人有海外投资的打算，如何看海外投资？

　　张羽冲：中国人有钱的越来越多，但是去国外的话，老坐飞机会觉得很累，国外环境是好，但太远了，不方便，在国内，有钱人有生活圈子，在国外生活圈子不熟悉，所以在海外投资方面我目前还不考虑。(记者 鲁欢 张蓓 赵丽萍)