居民要能承受、政府要负担得起，租金标准不好定

　　低租金是公共租赁房最大的吸引力，“低”的标准又该如何确定？

　　“租金标准不好定。”青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行，公共租赁房覆盖面大，租金要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。

　　青岛市确定的公租房租金标准为“不超过市场租金的70%”。青岛市场租金大约每月20元/平方米，也就是说公租房租金不会超过14元，租一套50平方米的公租房，每月租金约为700元左右。“对一个两口之家或三口之家来说，这个租金还是可以负担的。”杜本好说。

　　70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。

　　常州公共租赁房租金仅为市场租金价格的30%左右，低收入家庭每月为3.5元/平方米，新就业人员为每月4.5元/平方米。尽管政府补贴的比例比大城市高，由于中小城市市场租金水平不高，各地政府对每套公共租赁房实际的补贴额度大约都在300—500元之间。

　　据朱建文介绍，今后即使上调租金标准，也不会超过市场租金的50%，保障对象的负担将更轻。

　　谁“入”谁“出”，公租房面临监审难题

　　和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。

　　准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。

　　据记者了解，各地房管部门正在与银行、交通管理、公安局等部门建立联动系统，以便快速查询相关信息。但效果如何，还有待观察。

　　价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，最长可以申请6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍征收。“尽管制度设计得很好，但如果真的拒不退出，要通过法律途径强制退出，很难执行。”常州市房管局副局长孙宛如告诉记者。

　　为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还30%—70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍，如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。

　　但这种“先收后退”的补贴方式，无疑将增加住房保障部门的工作量。不仅如此，以“全兼容”为目标的公共租赁房保障对象数量庞大，“进”和“退”的难题面前，各地住房保障机构人员普遍紧缺的困境将进一步凸显。以北京市为例，北京现有1300万户籍人口，而从事住房保障的公务员队伍不足2000人。在香港，这一比例是700万∶9600。