"天价地"全国频现扰乱房市 专家:别被"地王"忽悠(3)——中新网
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    "天价地"全国频现扰乱房市 专家:别被"地王"忽悠(3)
2009年11月16日 04:26 来源:人民日报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  监管不力——

  容积率可以随意调整?

  现实生活中,擅自改变容积率,图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象,从公开披露的资料看,对公开出让后的住宅用地,个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

  “‘天价地’可能会形成风险,这个风险本应由企业自己承担。可有的开发商拿地前就打着修改规划、调整容积率的主意,意图降低风险。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说,假设开发商买了1万平方米的地,规划时容积率是2,他可以建造2万平方米,如果将容积率提高到2.5,以售价每平方米1万元计算,无形中销售额可增加5000万元。

  “某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。政府相关部门应加大土地用途的监督力度,严格执行事先确定的规划指标,防止私下调整规划的投机或出手炒地的行为。”严金明说。现实生活中,擅自改变容积率,图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象,从公开披露的资料看,对公开出让后的住宅用地,个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

  记者注意到,在一些城市,一些地块之所以违反土地出让合同约定日期仍未动工,原因是开发商申请建设用地规划许可过程中,土地用途被规划局调整为绿地。这意味着,这些地块由于政府部门的原因造成违约,政府部门要赔偿开发商的损失。  

  根据规定,国有土地使用权出让前,城乡规划主管部门应当提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,国土资源管理部门依据所出具的规划条件出让土地,规划条件写入出让合同,出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。也就是说,规划是土地出让的前置条件,规划调整就是利益的调整,随意调整规划不仅会损害当初其他参加拍地的竞买者的潜在利益,也会破坏房地产市场的公平、公正和公开。

  “调整规划,是一件很严肃的事,然而,这种情况在一些城市屡屡发生,一旦开发商无力开发,只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地,就不会亏本,这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”严金明说。

  放眼全国,这两年产生的“地王”结局鲜有圆满。中国土地规划勘察院跟踪研究表明,退地赔钱、延期付款、延期开工,是大多数2007年“地王”的最终归宿。

  审批“难过”——

  政府工作效率应提高

  一位开发商告诉记者,开工建设前的审批程序多,审批慢,有些部门还故意拖延。他们公司有一套人马,一天到晚不停地跑政府有关部门办手续,两年了还没办完。

  一些“地王”不能按期动工,也有审批程序时间过长的原因。按照房地产项目开发建设的相关规定,一宗“熟地”(即完成征地拆迁补偿的土地)从开发商拿下土地到动工建设,一般需要在政府部门取得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑工程施工许可等,这个过程一般需要12—18个月甚至更长时间,所以动工期限一般约定为12—18个月。

  一位开发商告诉记者,审批程序多,审批慢。他们公司有一套人马,一天到晚不停地跑,两年了还没办完各种手续。

  “这些程序绝大部分是必需的审查。但是有些程序是不是可以简化,流程是不是可以优化?国务院多次出台文件要求改革行政审批程序,为市场主体提供服务。可在一些地方,这些程序成了一些人谋利的砝码。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先说。

  该司有关负责人表示,国土资源部将继续完善市场配置资源的制度建设,规范合同签订和履行,推进土地市场信息公开,建立监督机制、加强供地监管促进土地市场健康平稳有序发展。据了解,近期国土资源部将开展土地出让合同专项清理工作。

  稀缺的土地资源,承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望,包含“地王”在内的供而未用土地,能尽快形成商品房供应。(本报记者 夏珺 于猛)

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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