土地的巨大利益

　　但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，企业的这一说法纯属借口，他认为企业囤地主要是利益驱动。缪培丹也认为造就囤地现象的主要原因就是土地背后的巨大利益诱惑。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，作为房地产开发的源头和生产资料，在现行的土地制度下，位于房地产开发链条顶端的土地本身就具备了极高的价值。由于房地产开发的周期性特点，土地的储备量决定着开发企业能否实现持续性发展以及能否赢得资本市场的助力，因此，对于房地产开发企业来讲，囤积一定量的土地是开发企业维持正常运营和长期发展的关键要素。

　　在这样的背景下，越来越多的房地产企业参与到囤地中来，而且愈演愈烈，“全国最大地主”的门槛从1000万平方米上升到2000万平方米再上升到3000万平方米，到今年，全国最大地主恒大地产的土地储备已经高达5100亿平方米。

　　钱多了必须买地

　　今年下半年以来土地市场异常活跃，各大企业争相购地，各城市的最高地价一再被刷新，而这与资本市场的活跃和充裕有密切关系。

　　“土地市场的活跃与开发商手中的资金量有很大关系”，东亚地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“今年的土地市场和2007年很像，市场销售形势非常好，开发商手里积蓄了大量资金，这些钱不可能趴在账面上，必须花出去滚动起来，唯一的去处就是买地。”虽然买了地未必能马上动工开发，但从企业行为看，不买地显然是不行的。

　　中易安房地产担保有限公司市场营业部总监徐东华也认为，囤地普遍主要还是因为开发商不缺钱。2008年，开发商受“钱荒”影响不太轻易出手拿地，而今年经历了上半年的房地产旺销，大部分房产商收回了大量资金，加上信贷宽裕，开发商资金很充裕，再加上对未来预期看好，拿地手笔自然加大。

　　不过，采访中，业内人士均表示，目前开发商炒地行为还是多集中于二三线城市，一线城市的开发商会囤地但不怎么炒地。

　　-影响

　　囤地造成房价飙升

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，囤地对房地产行业的影响是多方面的，一是土地成本会不断增高，资金成本随时间发展而不断升高，同时这也是种资源的浪费；二是会对市场统计造成困扰，干扰宏观决策；三是社会舆论会对房地产行业形成负面影响；四是加剧土地供不应求，造成房价攀升。

　　这其中，最重要的就是第四点。

　　尽管部分开发商代表拒绝承认囤地推动了房价上涨，但大部分业内人士都认为囤地现象愈演愈烈的确在房价上涨中扮演了不可或缺的角色，甚至认为囤地是房价飙升的根本所在。

　　任启鑫分析，囤地行为分为主动囤地和被动囤地两类，其原因各有不同。由于楼盘定价往往不是简单的成本计算法，而是参考周边在售项目的售价来制定，因此，囤积优质地块往往伴随着价值的快速增长，开发企业可以从中获取更高的利润回报，主动囤地的开发商便是出于此种目的来减慢办理报批手续以及开发步骤，从而实现囤积居奇。被动囤地的开发商则有多种原因，在政府未实行土地一级开发制度前出让的地块，很大一部分是因为前期动迁未能及时完成而被迫囤地。实行土地“招拍挂”制度后，一些开发商也是由于过于乐观地预估了市场行情，高价拍地后如快速开发，将面临着无利可图的窘境，因此不得不放缓开发步骤，选择囤地，待区域价值提升后再入市销售。但无论是任何原因造成的开发商囤积土地，都会扰乱市场的正常供需平衡，人为造成供不应求的假象，推动房价上涨，不利于房地产市场的平稳、健康发展。

　　缪培丹认为，现今的楼市虚高的根本原因就是从土地上表现出来的，2007年大宗地王刺激楼市的投资业者的购房热情高涨。2008年的金融危机阴影，将所有地产企业资金链基础的脆弱显露无遗。老地王开始在那里长草，2009年财政和货币政策放宽，不严格监控信贷资金投向，使得信贷资金流入房地产领域来创造一个又一个“地王”，再次造成房价成本居高不下。并且现今高价囤地行为，也通过高地价带动土地周边在售楼盘价格高涨。而2009年在新地王不断涌现的情况下却出现了商品房的供应不足，政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，形不成真正的供应量，那么供不应求这种假象就得不到改变，充分地说明了现今楼市的囤地囤房交替现象，是房价飙升的根本所在，也是造成房地产市场泡沫原因所在。