话题4

　　哪类产品更值得投资？

　　NBD：迪士尼乐园附近，哪类产品更有开发、投资价值？

　　陈可：商铺。乐园将改变当地的商业环境，产生更高的商业价值。

　　刘德杨：休闲别墅、酒店、零售物业将获得价值提升的重要机会，是当地可以开发、投资的优势物业。

　　戴正芳：相比住宅，当地酒店、商用物业将会有非常大的发展潜能，投资收益也会非常高。除了上述商办类型物业，小户型住宅也会在当地异军突起。不过，中华企业在该区域的土地规划都已做好，不会因为迪士尼而改变。南六公路上的项目将在年底推出，会是一个独栋别墅社区。

　　话题5

　　周边会掀起“买地潮”？

　　NBD：在迪士尼周边拥有土地的房地产企业，是否更容易获得资本市场的青睐？在迪士尼周边买地会否成为一个风潮？

　　陈可：该地区目前的土地价值并不大，目前更多的是概念炒作。该区域是上海的远郊，虽然迪士尼乐园会改变当地的城市形态，但目前看来，那里的土地价格炒作成分太高了。

　　刘德杨：迪士尼乐园的建设，会改变当地的交通、人口、交通等，进而提升开发价值，未来的土地也将因此变得更值钱。

　　戴正芳：不会刻意在迪士尼乐园附近买地，更不会不计成本高价拿地。象屿置业先前以11.9亿元的总价、超过14000元/平方米的价格在当地拿地，如果计算成本价格，可能要卖23000~25000元/平方米才能赢利。虽然象屿置业拿地有一部分原因是为了上市，但中华企业不会那么做。

　　【实地探访】

　　香港迪士尼周边鲜有住宅

　　迪士尼乐园落户上海前，有香港地产专家断言，跟香港迪士尼一样，上海迪士尼乐园不会带动周边楼市的发展，因为迪士尼的谈判条件苛刻，周边的住宅和商业将远离迪士尼乐园。

　　为此，《每日经济新闻》记者上周五亲赴香港迪士尼乐园，考察香港和上海两处迪士尼乐园的异同，以了解迪士尼乐园究竟能否带动周边楼市的发展。

　　与上海迪士尼项目一样，香港迪士尼乐园所在的新界大屿山竹篙湾也远离市区，从香港岛出发，坐大巴需要一个半小时才能到。即使坐地铁，也要换乘3条地铁线，约一个小时才能到。乐园周边的三四公里范围内，主要是集装箱码头，鲜有住宅和城市市政配套设施，几乎看不到什么商业设施。

　　据香港导游介绍，从香港迪士尼乐园到最近的饭店，来回可能要一个多小时，所以，大部分游客只能在迪士尼乐园内购物。乐园的商品价格大多昂贵，一个便当要40港元，矿泉水等饮料要20多港元，米老鼠等纪念商品价格也在100港元左右。

　　但从此前上海市规划部门公布的迪士尼乐园意向用地来看，上海迪士尼乐园距离城市的商业中心并不远。如果上海迪士尼乐园和香港迪士尼乐园一样，允许游客凭门票在当天营业时段进出乐园，且不受次数限制的话，游客可选择在就近3公里左右的川沙镇用餐。

　　由于川沙一直是上海郊区的城镇商业中心，当地的商业配套在迪士尼乐园落户之前就已很发达，游客的购物及住宿很容易得到满足。显然，上海迪士尼乐园可以带动当地的商业和酒店业的发展，进而刺激市场对酒店、商铺等类型物业的需求。而在客流大量涌至迪士尼乐园附近后，必然会带动当地的就业需求，进一步刺激住宅需求。

　　在迪士尼落户上海后不久，第一太平戴维斯针对上海迪士尼乐园的专项研究发现，酒店业将会受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，将大大提振旅游产业，来上海的游客住宿需求将大增，因此迪士尼所在区域乃至全市的酒店都将因此获益。考虑到迪士尼受众群体广泛，预计各类酒店 (从快捷酒店到五星酒店)的住宿需求都将有所增长。与香港迪士尼酒店类似，迪士尼乐园内就可能包含一个或多个酒店。以香港为参考，上海迪士尼项目或将致力于为家庭游客提供度假式服务。 （杨羚强）