开栏语

　　迪士尼将给上海带来什么？

　　在迪士尼落户上海消息公布当日的土地拍卖会上，迪士尼乐园规划选址附近的两幅土地，拍出了超过14000元/平方米的楼板价。仅过了4天，具迪士尼乐园概念的上海南汇楼盘艺泰安邦价格由9000多元/平方米涨至12500元/平方米。一些楼盘更是暂停了销售，捂盘待涨。为了和迪士尼扯上关系，一些离迪士尼规划选址好几公里甚至几十公里的楼盘，也打出了“迪士尼旁”的概念。

　　迪士尼真的如此神通广大？本期房产周刊新开辟“地产峰会”栏目，对迪士尼乐园和上海房价的关系展开讨论。今后，本栏目还将针对各时期楼市的热点话题，邀请行业专家深度剖析，以期为读者提供借鉴。

　　迪士尼来了，周边房子甚至整个上海的房子会变得更贵吗？迪士尼究竟能辐射多广？迪士尼附近什么类型产品最有发展前景？

　　针对这一系列问题，本期“地产峰会”邀请到了在上海迪士尼规划选址周围拥有最多土地储备、号称迪士尼“地王之王”的中华企业的营销经理戴正芳，在浦东开发楼盘超过十年的大华锦绣华城策划总监陈可，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨，他们各自掏出 “水晶球”，对迪士尼“落沪”对上海房价的影响进行预测。

　　话题1

　　将直接影响周边楼市？

　　NBD：迪士尼乐园将影响周边多大范围的楼市？

　　陈可：不能直接影响到楼市，可能连当地的房地产市场也无法直接影响。

　　刘德杨：会影响到整个浦东板块，能带动浦东交通、酒店、优质住宅的开发和建设。迪士尼乐园能促进当地旅游业的进一步发展，引发新的住宅需求。

　　戴正芳：可以影响半径5~8公里范围的楼市。

　　NBD：在地铁、高架路、快速公路等现代交通设施的辅助下，影响范围有无可能进一步扩大？

　　陈可：迪士尼会推动当地的城市化建设进程，将加大市政府对当地的城市建设投入，加快轨道交通、道路交通和商业配套等城市功能配套。就像世博会，本身的建设只花费了300亿元，但为此上海市政府在城市建设方面的总投入达3000亿元。不过，这种投入对房地产市场的影响是间接的，而不是直接的。

　　刘德杨：迪士尼能带动整个上海乃至长三角的旅游产业发展。有了迪士尼，人们在上海及周边城市如杭州等地逗留的时间，可能从原来的一两天延长至三四天。但迪士尼对房地产市场的影响可能只局限于游乐园周边。

　　戴正芳：迪士尼可以影响到更大范围的房地产市场。

　　话题2

　　房价应声而涨是泡沫？

　　NBD：该区域未来的楼市走势会是怎样？

　　陈可：当地的土地价值将得到提升，但房价的上涨幅度将取决于项目本身。

　　刘德杨：零售物业、酒店物业以及住宅价格都会因为迪士尼乐园而被拉动。

　　戴正芳：酒店、商铺等商办类物业的价格将因迪士尼乐园的建设被直接拉动。

　　NBD：在迪士尼落沪后仅几天，当地房价就出现了近40%的上涨，这是泡沫吗？

　　陈可：迪士尼项目加快了当地的城市建设和商业发展，使区域内的住宅更加适合居住，房价的变动反映了这一点。

　　刘德杨：不一定是泡沫。由于道路、配套不断建设，人们对房价的预期会上升，目前的涨价便是人们对当地房价预期改变的结果。

　　戴正芳：这反映了一种趋势。在四五年后，乐园附近的房屋将比现在贵得多。想当年上海将举办世博会的消息也让展场周边房价大涨至8000~9000元/平方米，当时也有人说虚高，但现在上述区域的房价已超过18000元/平方米。

　　话题3

　　浦东将领涨上海楼市？

　　NBD：迪士尼乐园所在的浦东，会成为领涨上海楼市的新核心吗？会出现浦东房价贵过浦西的情况吗？

　　陈可：可能性不大。相比迪士尼乐园，国际金融中心的建设对浦东的影响更大，能带来更多高素质客户的需求。未来上海房价较高的区域，将是金融中心周边的住宅，包括浦东和浦西。

　　刘德杨：乐园能带动浦东优质住宅的需求量，但受限于人们对地理位置的固有观念，浦东并不会改变所有人的想法。

　　戴正芳：浦东是否会成为新核心，取决于供应量。仅从乐园目前的土地供应情况看，这一区域暂时无法成为带动成交量的新核心。另外，当地的城市面貌改变需要时间，成本非常高，难以成为领涨区域。浦西在上海楼市的地位，浦东仍无法撼动。