中介

　　自曝

　　网上交流吃差价“高招”

　　“吃差价是房产中介获取暴利的一个重要手段，尤其是房价上升过程中。”一位曾亲身经历深圳地产中介敛财黑幕的工作人员朱伟(化名)告诉记者。

　　“最简单的方法就是不让真正的买家和卖家见面。”朱伟说，先稳定一方，即出价高于市场价的买主，或者开价低于市场价的房源。如果是物色到不了解市场价的菜鸟级买家，又肯出高价，一般就先让对方交5000到1万元的保证金，告诉买家如果不合适可以再退还保证金，再和业主狂砍价。又或者，中介先和低价房源的业主签约，然后再寻觅高价买主。

　　朱伟说，很多小型中介公司看到二手房市场火爆，就进来捞一把，这些公司的老板甚至还培训员工如何进行吃差价。譬如，当需要和业主先签合同，把低价房源稳定下来时，公司就会先垫付一两万元的定金，再让十几个业务员分头寻找买家。

　　“不要以为差价只是赚三五万，豪宅赚更多，我见过最牛一笔就能赚上几十万元差价的。就说业主出国或在外地做生意。”朱伟说。

　　而在某些房地产网站的论坛上，记者看到，中介工作人员公开求解关于如何吃差价的操作，跟帖者众多，大肆讨论如何规避法律风险以及引业主或买家上当。

　　据了解，自从2007年中天事件、创辉事件后，二手房交易过程的大部分房款从原来放在中介公司，改为银行监管，深圳吃差价现象已经有所遏制。一位资深中介工作人员方先生向记者透露，如果买卖者和中介三方面对面签订合同，中介方一般是很难‘吃差价’的。但中介骗的就是一些初次置业和卖房者，老投资客特别精，没办法骗。

　　“很多人一辈子也就买一套房，不了解市场价，不知道什么叫赎楼，什么叫全权委托公证，连阴阳合同是什么都不懂，偏偏又对中介非常信任，中介就是抓住交易双方这些弱点，牵着他们鼻子走，进行违规操作的。”方先生告诉记者说。

　　律师

　　支招

　　业主要慎赐“尚方宝剑”

　　“二手房交易里的玄机太多了，一般老百姓很难一一识破骗局。”作为深圳二手房律师团首席律师，广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣从10多年的二手房交易纠纷中，深刻感知到楼市潮涨潮落给买卖双方、中介带来的巨大影响。他通过自己的博客，一再提醒业主卖房时，要谨慎填写全权委托公证书，因为它就好比古代钦差大臣手中的“尚方宝剑”一样，有了这份委托书，受托人就获得了随意处置房产的权力，也是目前黑中介吃差价的主要方式。

　　记者：全权委托公证书如果签署不当，委托了要炒房的黑中介，会产生怎样的后果？

　　张茂荣：就会像案例二中的富桂芹一样，被真假买家同时告。2007年7月楼市疯狂时期，就有很多炒房客“吃差价”，今年房价重新上涨，炒房客又借机入市，在房产未过户情况下易手赚取差价，这在业内俗称ABC单。

　　记者：“ABC单”是怎样操作的？

　　张茂荣：即业主在不知情的情况下“一房两卖”，产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同形成连环诉讼，业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”，成了“冤大头”。

　　记者：为什么业主要赎楼就一定要签署全权委托公证？

　　张茂荣：全权委托公证是为了保障给业主提供赎楼融款的担保公司、中介公司、买方(简称出资人)等人合法权益而设立的，受托人基本上都是提供了融资款的担保公司或中介公司工作人员。其产生原因很简单：出资人在为业主融资赎楼后存在业主毁约不卖，融资款难以收回的风险。为了降低风险，出资人要求业主做全权委托公证给其工作人员，从而取得“免死金牌”：如果赎楼后业主毁约不卖，其工作人员可以持公证书替代业主实现过户交易，然后从买主处收回融资款。

　　记者：为何很多业主会这么不小心，将房子处置权随便委托给了黑中介？

　　张茂荣：问题就出在全权委托公证书本身存在漏洞：没有约定交易价格、没有指明受托人与谁去交易、一连串的受托人身份也不明。其中，受托人很可能就是中介，在房价持续飙升的情况下，受托人自作主张另行高价出售给他人，从中赚取差价的案例屡见不鲜。

　　记者：很多业主的房子都是按揭的，卖房子都需要赎楼，那么业主在签署全权委托公证书时，应该怎样防范风险？

　　张茂荣：建议业主在签署授权委托书时熟悉受托人基本情况，例如，受托人是哪个公司的？明确指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托，与出资人协商亲自履行售房义务。

　　记者：其他方面还需要注意什么？

　　张茂荣：买卖双方尽可能了解市场行情，定价做到心中有数。在房产交易达成签约时，一定要坚持买卖双方见面，并查验相关房屋产权证明及身份证件，同时签订三方协议，明确三方各自承担的责任和义务。