信贷面临收缩房地产开发投资仍受鼓励

　　近期，国家统计局公布的房地产市场前三季度运行情况报告显示，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长了17.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1~8月提高1.9个百分点。

　　需要特别说明的是，这两项数据在今年的前几个月还非常不乐观，受全球金融危机和房地产市场不景气的影响，房地产企业开发投资的意愿特别低落，房地产开发投资一度陷入负增长的境地。

　　直到今年6月份之后，房地产开发投资才重新步入增长通道，尽管在7月曾出现波动。这其中，除了房地产市场的快速复苏的原因之外，调低固定资产投资项目资本金比例和放宽房地产企业融资限制也是两个非常重要的原因。

　　今年5月27日，为应对危机、促进投资拉动增长，国务院调整了固定资产投资项目资本金比例。其中，值得房地产界关注的是，房地产项目投资资本金比例由原来的35%调整到保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　当时，国信证券分析报告称，这一调整直接加大了房地产企业自有资金的杠杆效应，降低了房地产企业从银行融资的门槛，将刺激房地产开发投资的增长。

　　在降低投资门槛的同时，宽松的信贷也让开发商资金链的紧张压力消弭于无形。据统计，今年前9个月，房地开发商资金增长超过了30%。而资金增加主要原因就是受银行信贷的支持，今年开发贷款的数量增加了47%。

　　而据央行此前公布的数据，仅今年1~7月，银行业金融机构房地产贷款就新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。其中开发贷款新增4281亿元，个人购房贷款新增6409亿元。

　　此外，据不完全统计，截至目前，几家大型商业银行向万科、绿地、绿城、SOHO中国、金地、世茂、龙湖等品牌房地产企业发放的银行授信总额已接近3000亿元。

　　同时，除了信贷支持以外，今年以来，随着IPO重启、公司债放行，房企其他融资渠道也被放宽。中国指数研究院发布的报告显示，截至8月初，共有近40家上市房企通过资本市场获得的融资金额超过千亿元。

　　然而，就在房企大肆拿地、房地产开发投资步步增长之时，由于资产价格泡沫化的趋势，宏观政策开始出现微调。有业界人士担心，涉及房地产开发投资以及开发商资金的宽松政策或许会终结。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌预测，在促进房地产开发投资的问题上，政策的倾向依然是鼓励与支持。例如，下调资本金比例的政策，应该属于较为长期的产业政策，短期内出现调整的可能性不大。

　　但在信贷政策方面，目前看来，微调已经不可避免。银行方面人士透露，房地产市场已集聚了风险，近期在信贷审核的尺度把握上将会适度从紧。

　　经济学家、北京科技大学教授赵晓分析，未来信贷规模的收缩已成定局，明年的贷款肯定不会像今年这么疯狂。

　　有商业银行已经明确表示，由于房地产形势扑朔迷离，银行在房地产开发贷上会有所控制，对房企的资质要求将比较严格。

　　由于今年楼市销量的猛增和自有资金比例的下调，房地产企业的拿地潮、开发热再次来临。但是，对于大多数房企而言，银行信贷是资金的主要来源。而随着信贷规模的收紧，专家建议，开发商需要在企业资金运转上保持高度警惕性，合理安排好开发的规模和进度，不要盲目地抢“地王”。

　　除此之外，专家还建议，房企仍需拓宽融资渠道，力争融资方式的多样性，比如开拓信托融资等，以应对未来房地产贷款可能收紧的局面。