案例三

　　不良信用记录“卡”住贷款

　　无独有偶，同样想着改善环境的林先生，与妻子商量着卖掉原先房子，凑上近几年的积蓄，打算换套大房子。今年9月，林先生相中徐汇区一套三房，如能贷到七成的贷款就刚好能买下。林先生是医学博士，在一家医院工作，通过朋友向银行询问贷款情况。不久，消息传来，贷款没问题。林先生就放心地与上家签订了定金协议，支付了5万元定金。

　　在约定的签订房地产买卖合同期限到期前，林先生又托人向贷款行打听贷款审批问题，并提供了他和妻子的身份信息。银行查询后告知林先生贷款有问题，原因是其妻子之前曾有过未按期归还银行贷款的不良信用记录，现在银行加强贷款审核力度，贷款审批可能不能通过。

　　这下可把林先生急坏了，定金协议中约定贷款贷不出就算他违约的，定金可能被没收。还好上家也是卖旧房买新房，不希望在此事上有纠缠，就把定金退还给了林先生，这才减少了买家的损失。

　　中介诉苦

　　“擦边球”难打 “贷不出”增多

　　针对年底出现的房贷 “偏紧”现象，中介业内人士告诉记者，房屋买卖是一个过程，少则一个月多则两个月。期间，许多环节都有可能突发状况影响交易的正常进行。比如，在新产证没有出来之前，房子都有可能会被查封。特别是最近快到年底了，不同银行“惜贷”情况有所不同，一些之前宽松时都能办的“擦边球”买家，如今只有望梅止渴的份了。

　　当记者提到委托办理贷款时，业内人士透露，一般正规的中介公司，都设有一个专门负责与银行信贷联系的贷款部门。如果顾客委托中介办理贷款，中介会先对贷款人做一个详细的初审报告，不过，这份报告仅供中介内部查看，一般不提供给买家看的，只口头告诉他们初审的结果。

　　除此之外，中介一般也不会和买家签订贷款委托书，因为各家银行的微调策略不同，中介只是起到一个穿针引线的服务作用。然而，如果买家要求自己办理房贷，则必须写一份声明交给中介，声明自己办理贷款的一切后果自负。

　　值得注意的是，这位业内人士透露，办理贷款买房手续时，买家往往容易忽略 “贷不出”这种可能性，目前许多买卖合同的附件中往往只考虑到“贷不足的部分，在规定期限内用现金方式补足”，很少有人考虑到万一贷不出怎么办的问题。近来，房贷“趋紧”一说风生水起，“贷不出”的风险责任也逐渐显现。

　　律师提醒

　　买房前这些准备少不了

　　上海联业律师事务所民商法专家马永健律师提醒购房者，贷款购房必须注意防范贷款中的法律风险。买房本身只是买方和卖方之间的事，因此签了定金协议或房地产买卖合同或是商品房预售合同，即在买方和卖方之间产生法律约束力，违背合同约定则可能产生法律责任问题。由于贷款购房中，买房人需要以贷款作为支付房款的支付条件，必然涉及到银行，而银行是否审批贷款，主要是根据贷款人的情况和银行的审批条件、贷款政策来定的。

　　因此，贷款买房人必须在签订合同前，对自己首付款的支付能力、贷款成数、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断，以免房子买不成还要被没收定金或是支付巨额违约金。就二套房贷而言，贷款人更应注意相关政策规定，因有“已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%”的硬性规定，买房人应当在签署定金协议或买卖合同前，把自己有房贷的情况和收入情况如实反映给银行，详细询问贷款政策和贷款审批通过的可能性。

　　时近年底，银行一般都会收缩信贷规模，加上央行一再强调各银行应遵守二套房贷政策，因此贷款审批条件会更严，审批流程也可能较长。

　　因此，马永健律师特别提醒准备在年底前购房的买房人，应该防范因自身原因导致贷款贷不出的法律风险，在签订合同前预先审查自己有无逾期归还房贷记录、逾期信用卡还款记录等不良信用记录；此外还应注意防范因贷款政策变化、贷款规模缩小、收入证明不实等外部原因导致的贷款不出的法律风险。

    晚报记者 陆慧