目的：等待最佳入市时机？

　　雅居乐收购该项目已有2年多，为何迟迟不完成开发建设？

　　按照上海雅居乐国际广场的土地使用年限，如果项目明年才竣工，项目的剩余土地使用年限将不足40年。按照目前南京东路、西藏中路商业圈40~60元/平方米/天的日商铺租金，拖延一天开业，对雅居乐都是不小的损失。

　　一位不愿意透露姓名的零售物业市场分析人士认为，上海雅居乐国际广场拖延施工时间是为了寻找最有利的上市时机。该人士认为，很多商业地产项目都要搁置几年才会开工建设，原因在于项目入市时机不合适，比如同在南京东路的恒基155号地块，便是在南京东路、河南中路商圈逐渐形成高端商业氛围后，才开始入市的。

　　此前上海房地产圈有消息称，上海雅居乐国际广场由于经营超五星级酒店，因此部分商铺的定位也将走高端化路线，希望能够引进一些顶级品牌。

　　曾在南京东路商业圈代理过多个项目的第一太平戴维斯中国区商铺部高级董事朱兆荣认为，目前南京东路、西藏中路所在的商业圈，虽然在过去几年中经营定位有所提高，能够吸引一些中高端消费群光顾，但离上海顶级奢侈商圈还有较大的差距。要发展成一个奢侈品商业圈，可能还需要三到五年时间。

　　在他看来，南京东路的五星级酒店除了高端奢侈品外，还可以经营高档的钟表和珠宝，以及餐饮、娱乐项目。

　　不过，每经记者在现场调查时却发现，上述高端商业尚未在上海雅居乐国际广场周围形成氛围。目前雅居乐工程外围的临时用房，主要经营的是一些售价百元左右的服饰、杂货和小商品，周围的店铺经营档次也以中档为主，与五星级酒店的经营氛围相差甚远。

　　朱兆荣对上述商圈的评价是，等南京东路的奢侈商业逐渐繁荣后，自然会向西藏中路辐射。

　　行情：囤地收益更高

　　施工进度缓慢的，并不只有上海雅居乐国际广场一个项目。

　　翻开雅居乐今年中期报的土地储备表 （截至9月9日），56幅土地储备中有至少11个项目计划在2013年后竣工。而2010年竣工的项目中，相当数量的土地早在四五年前就已被雅居乐纳入旗下。事实上，早在2008年便被纳入集团的上海南汇项目，被披露至少要2012年才会竣工。

　　急拿地慢施工，似乎成了雅居乐的一个特点。

　　11月1日，在接受央视《经济半小时》节目采访时，SOHO中国董事长潘石屹称，中国有三分之一房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，并且认为倒卖土地比开发房地产项目更赚钱。

　　“既然买卖土地比开发项目更赚钱，那么开发商为什么要急于开发呢？”卫明不动产智库负责人蔡为民对上述说法表示赞同，“过去的十年楼市证明，长期持有土地所获取的收益，要比短时间开发项目并迅速销售的收益更高，由此造成了开发商尤其是大开发商更乐意囤地。即使所开发的物业归公司投资用，也是晚些开发比早点开发更好。

　　他表示，一些地方政府虽然也出台政策试图制止开发商的囤地行为，但收效甚微。

　　而这样的疯狂抢地行为又创造了国内土地市场天价地纪录的刷新。方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说，今年拍卖的土地，大部分建筑成本加土地成本便已经和当地的新房售价相一致。显然，开发商要想获利，必须等到几年后房价再次上涨。

　　不过，上海雅居乐国际广场的盈利已无问题。据计算，当时整个项目的收购价为17.53亿元，加上8亿多元的建设投入，整个项目总投入估计在25亿元，折合每平方米开发成本为2万元左右。而2007年苏宁拍下的南京东路163地块，土地楼板价已达到6.7万元/平方米。