上海楼市透支未来溢价空间 存在风险

　　正如上文所述，迪士尼落沪消息一公布，周边地价便出现了天价竞拍，连开发商都直言高得离谱，但参与竞拍的企业不乏名企，有分析认为，迪士尼项目将从三方面利好上海楼市(促进周边配套发展，带动GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事实未必如此，依靠房地产市场来消化高昂地价显得有些力不从心。

　　业内人士分析，迪斯尼周边地价可能会有一点影响，但影响不会太大。目前受此利好消息影响，当地房价已在高位，或已透支未来溢价空间。同时，这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响，并不会由此而推高整个上海市的房价。以东京为例，90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂，虽然东京迪斯尼依然成功，但是并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

　　有分析认为，“面粉贵过面包”的场景又再度出现，必然导致周边房价的过快上涨。但不会改变整个上海房价，迪士尼效应确实带动了周边楼价飚涨，但同时也有业内人士表示担忧，迪斯尼概念的号召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因为从居住的角度来看，居家所需要的交通、医疗、学校、生活性商业都不会因为迪斯尼而有明显的改观。此次该地块的地价仅以迪斯尼的概念而出现如此涨幅，盲目和泡沫的成份已十分明显。随着项目进入运营，试问有谁愿意住在如此繁华嘈杂地段，即使住房价恐怕也会很高，普通百姓也买不起，富豪也不会选址在此吧。　　

　　永安信国际投资董事局主席乔志杰在接受采访时表示，迪士尼对房地产行业来说，没有根本性的带动，尤其是对商品房。迪士尼周边的商品房，应该降价而不是涨价。

　　综上所述，迪士尼效应所带来的经济效应似乎并不是想象中那么乐观，中间还存在很大风险，潘石屹认为“迪士尼概念”对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定，或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。而法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。香港在迪士尼洛城之前房价也出现了大涨，但项目落成之后泡沫消失，房地产并没有出现火爆时增长。上海迪士尼能够打破常规，异军突起。

　　受益于迪士尼效应所产生的楼市狂欢，地王产生，房价飙涨，将从何消化摆在了我们面前。近日不少媒体报道，近三分之一的开发商炒地皮做“倒爷”赚取大额利润，而又有业内人士分析，这次上海地块拍卖，鉴于中美合作还需要进一步磋商，而实际进入开工还尚需时日，川沙地块必定会晒晒太阳，但愿这次上海土地市场不会玩“炒地皮”的游戏。而当土地也成为开发商投资的工具、高昂成本无处消化的时候，会不会转嫁到股市呢。