C 开发商遗留问题多 物业公司难干活

　　“小区停车位严重不足，部分业主和我们反映了多次。我们想把小区内的部分绿地铲平，再和业主收一部分改建费来修车位。但是这种决定却遭到另外一部分业主的强烈反对。开发商的遗留问题越多，物业公司的工作越是难干。”某物业公司经理郭建民称。

　　目前，许多物业公司面临的难题就是物业费的收缴率低，一些物业公司不得放弃部分小区的业务，另谋出路。业主们不交物业费的原因则是物业公司没有把小区管理好，但这些问题很多是开发商遗留下来的。

　　“像南城某小区，其楼盘建成已十多年，顶楼开始漏水，小区管网老化，小区自建锅炉问题百出，但是物业公司必须征得80%的业主签字同意，才能使用公共维修基金对这些问题设施进行维修，而许多业主常年不在，有的业主不同意签字，物业公司没钱解决设施维修问题。”

　　“这样，一些家中漏水，用不上暖气的业主又感觉物业公司服务不到位，拒缴物业费，物业费收缴率低，就会赔本没法儿干。等到老物业公司退出之后，这个小区的遗留问题会更多，而一些强势业主会要求物业公司把遗留问题先解决掉。这样的小区，哪个物业公司都不会接手。”郭建民称，如果开发商在建楼时就把小区管网规划好，用质量好的材质建设小区，这些问题至少不会暴露得这么早。

　　除此之外，省城2000年之前建造的小区普遍存在停车位数量不足、暖气无法分户计热、电梯承载能力有限、小区安保设施落后、上下水管网的保质期已过的问题，个别小区还有地基下陷、墙体裂缝等建筑质量问题。想彻底解决这些问题就需要物业公司征求业委会或80%以上的业主签字同意，才能到房地产主管部门申请使用小区业主共有的公共维修基金。但这个说起来容易的事儿，物业公司做起来却很难，“我们常常左右为难，里外不是人。”一位物业公司的负责人无奈地说。

　　太原锦宏物业公司的负责人吕全新认为，物业公司和业委会对公共维修基金的使用没有一点主动权，这会造成小区公共设施出现紧急状况时，物业公司无力解决问题。

　　而省城某区政府房地局物业科的工作人员称，公共维修基金的保管、使用及监管是全行业的一个难点。依照目前的法律法规，这笔钱不能交给物业公司和业委会，“物业公司和业委会的负责人或成员如果对这笔钱使用不当，甚至贪污挪用，小区业主们将受到巨大损失，谁又来给这样的事情埋单？”

　　在目前的法规下，物业公司使用公共维修基金很难，为了避免纠纷，部分物业公司在与开发商或业委会签订服务协议时，会对小区内所有设备和设施进行检查和测评，并事先提出整改方案。“许多开发商遗留的问题是规划设计前瞻性不够，公司接手这样的小区不仅会赔钱，还会麻烦不断，物业公司宁可放弃这样的业务。”吕全新表示。

　　D 物业运营恶性循环

　　“麻雀虽小，五脏俱全。”物业公司经理郭建民称省城目前的商品房小区多为3-6万平方米的小区。但无论多大的小区，物业公司都得对小区内房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。

　　一个10万平方米的小区与一个5万平方米的小区，其需要提供物业服务所配比的工种是一样的。越是大的小区，物业公司越方便管理，而仅有一两座楼的小区，同样需要24小时的水电工、维修工、保洁工和保安。而同时，体量不大的小区所收取的物业费用有限，无法支持多工种24小时为业主服务。所以很多体量不大的小区物业为缩减成本，就让工作人员身兼数职，降低招聘要求，甚至降低服务质量。

　　某物业公司负责人杨先生称，普通小区物业费的收取标准由物价部门制定审核，物业公司不能乱抬价。遗留问题多且体量小的小区，物业公司往往入不敷出，只能降低物业服务质量，减少人力支出成本或巧立名目收费。这样的小区，其绿化、安保、保洁等管理大都很差劲，业主们会以物业服务质量不好拒缴物业费。物业公司又因物业费收缴率低而无法正常工作，小区的物管服务形成恶性循环。“业主收入稳定、综合素质高，楼盘质量不错的小区，物业费收缴率理想，物业公司都愿意来这样的小区服务。”

　　山西省房地产协会会长袁纶华称，体量过小的小区，物业与社区管理的关系也非常混乱。“在其它城市就出现过这样的事情，社区干部无法进入商品房小区进行政策宣传、计生摸底、人口普查等社区工作。”有些小区横跨两个县级行政区或城市主干道，同一个小区的水、电、暖等收费标准都不一样，物业公司的工作很难。合理解决物业管理与社区、城市管理的关系，已成为物业管理服务的一个新课题。

　　E 制度配套缺失 制约物业发展

　　在我国物业服务较为先进的北京、深圳等地，当地政府都出台了相关的物业管理条例实施细则，进一步细化了业委会、物业公司、开发商应当承担的责任。而在我省及省城太原，类似的细则却未出台。

　　我省政府主管部门相关负责人表示，我省的房地产业发展与北京、深圳等地存在不小差距，全省住宅小区的物业管理覆盖率仅为44%，尤其是大批工矿企业及事业单位职工宿舍仍然延续过去的行政后勤管理模式，由企业或单位来补贴一部分物管费用，出现了问题也是由企业或单位来解决，广大居民对物业服务的认识还有待提高。目前，国家相关部门在研究制定物业管理服务实施细则，我省在国家细则出台之后结合本省物业状况，也将出台操作性强、更贴切实际状况的物业管理服务细则。

　　对眼下物业管理服务出现的种种问题，分管房地产、物业的政府部门工作人员并不否认。据了解，近几年制定了多部建筑规范标准，从制度上引导开发商在小区建设规划上做到规范，实现水、电、暖、气四表出户，并鼓励开发商建设规模大、功能全、质量过硬的好小区、好楼盘，以给物业公司提高服务质量创造条件。对于老小区网管不分户的问题，将逐步通过政府、单位补贴、个人出资的形式进行改造。

　　对于小区规模不大的问题，省建设厅正在引导各级政府在城市规划、改造过程中，把棚户区改造、旧城改造、新建商品房开发及商业网点铺设有力地结合起来，完善小区居住和城市配套功能。物业公司可以扩大物业管理服务范围，解决了其成本高运营困难的问题。“我们正在鼓励有实力的企业参与到物业服务管理行业来，并希望现有企业做大做强，为提高全省居民的居住质量努力。”相关负责人表示。

　　太原锦宏物业公司的吕全新认为，广大居民对物业公司的认识还有待提高。物业公司的许多服务是隐性的，专业负责任的物业公司，会对小区的公共设备、安防系统维护保养到位，以延长它们的使用寿命。良好的物业管理和服务，会让小区氛围和谐、居住舒适舒心。物业公司要尽可能地按国家和地方政策规范去服务，可以利用节假日多举办一些与业主交流的活动，让业主明白物业公司在做什么，理解物业服务，减少磨擦和争执。

　　本报记者 戎紫冰