跟风一手定价

　　二手成交阻滞

　　合富置业市场部总监陈慧红表示，近期二手业主普遍将一手价作为二手楼定价的主要参考依据，认为“一手不跌，二手也不会跌”。业主宁愿推迟出售物业，也不愿过早售出物业而错过更高的价格。

　　由于珠江新城拍出“地王”和一手价高企，二手业主继续叫价很硬或“反价”，目前该区域大部分业主都是以一手价作为制定二手物业价格的“参照物”。合富置业经纪黄先生介绍，珠江新城“楼王”物业跟风一手的情况最明显。如南国花园周边一手推新货前，二手均价在14000~15000元/m2；周边新盘定价起初是22000元/m2左右，由于交投畅旺，不到一个月加推的一手新货升到26000元/m2；看到置业者对该地段的信心，部分业主也见势跟风，二手均价升到18000元/m2，而其中一些“楼王”物业更是“信心十足”，二手均价直接涨至20000元/m2，与一手价接近。但跟风暴涨的直接结果是导致交易从活跃变为冷淡。

　　中原地产市场总监李粤湘表示，现时大部分业主会以周边一手住宅售价为参照而定价，一些不急于出售的业主待价而沽，其二手放盘价直追一手价，导致目前二手价格虚高，成交量出现下降的情况。中原地产成交数据显示，新港西板块的江南新苑南北朝向望园景中层、面积约93平方米的单位，4月成交价约101.2万元，成交单价为11000元/m2。由于该盘十一黄金周推出新货，对外宣称均价在15000~16000元/m2，二手业主闻讯提价，9月同类型单位成交价升到122.3万元，成交单价为13289元/m2，前后价差约21万元。

　　楼市存在“踏空”风险

　　股市瞬息万变，股民时常抱怨“踏空”，错过最佳的成交价位；楼市调整较为迟缓，但是长时间有价无市，业主也会因待价而沽而发生楼市的“踏空”。李粤湘提醒，楼市发生调整时，二手定价无法跟上一手定价的步伐调整。倘若楼市形势急转直下，发展商较一般的市民对市场更敏感，能迅速做出调整策略。一手价格下调，二手业主未必可即时反应，有可能会产生类似2008年楼市一、二手价“倒挂”现象，这时二手市场的客户会流失到一手市场。

　　2007年楼市价格飙升，不少业主即使一再“反价”，买家仍愿意追价。有部分对后市过分乐观的业主，不断“反价”。到2008年经济形势急转直下，再加上政府调控，买家入市信心受到抑压。区域内的一手新盘推出市场后，采取促销等形式变相降价，直接导致了一、二手价格倒挂，直接吸引了二手客源；二手业主一时未能接受价格的回落，议价空间不大，甚至将物业转售为租，待市场价符合心理预期再度出售。

　　中原地产成交数据显示，2008年全市二手成交均价为7348.56元/m2，较2007年的7653.42元/m2，只不过下跌了约4%。但全市二手成交量却大幅减少了38%。业主盲目追随一手定价，不及时抛售，可能会错失出售的好时机。

　　落袋为安

　　到达预期即出货

　　一手楼价升，二手楼价是不是就应该跟着其步伐上涨？中原地产市场部人士表示不一定。二手楼的定价首先要视乎业主对资金回笼的迫切程度。如果业主需要资金周转，放盘价太高，成交速度则会放缓。这时业主宜尽快出售物业，若以低于市场价出货，会吸引更多买家，争取在短时间内成交。

　　合富置业经纪林先生介绍，目前在海珠江南大道南、昌岗路一带投资客约占两成左右，他们只求符合价格预期便出货，觉得笋就进货。投资客较普通业主更为理性，并不将地段作为唯一考量，其更看重是投资收益率，当投资收益率达到一定比率，就坚决出货，毫不惜售。（记者李凤荷 吴润洲)