营业税减免即将到期与高楼价给业主带来甜蜜的“烦恼”

　　营业税减免政策是否续期给年末的二手楼市带来一定不确定因素。不过行业人士认为真正阻碍成交的是高楼价，中原地产市场总监李粤湘表示，目前大部分客户不愿意追价，若新政不续期营业税又再加在买方头上，变相推高楼价，置业者更加不愿意追价。营业税减免即将到期与高楼价给业主带来甜蜜的“烦恼”，一方面获利已颇丰厚，或许可以高位套现；另一方面则有业主担心卖平了或买不回相近素质的物业，故此对于放盘“心大心细”。卖还是不卖，这是个问题？投资者与业主对这个问题各有答案。

　　投资者：有适合的房源换就放

　　广东中原地产物业部副总经理潘婉霞日前在《2009年新形势下广州房地产投资全攻略》研讨会上“罕有”地公开了她自己的物业投资心得，记者也得以一窥这位资深地产人士的楼宇买卖经验。

　　潘婉霞说，买楼和买股票的原理是一样的，分批买和分批卖。如果前期拥有物业，现在累积了比较多的升幅，上升到一定的程度就要分开卖，价格低的时候也要分开买进。她透露说，今年她刚以16000元/m2的价格出手南国花园的物业，这个早期入市的物业已累积以倍数计的升幅。大部分南国花园的业主都希望“揽实”物业不放，潘婉霞却是这样认为：目前市价16000元/m2，要爬上20000元/m2大关很吃力，要上30000元/m2则是“这辈子不可能”，因此她决定出售这个已获取丰厚利润的物业，转移投资其他有更高升值潜力的区域。

　　记者近日采访一位如潘婉霞一般资深的地产投资人士方女士，不巧她正在签约。方女士随后向记者证实，她当时正在卖楼，近期都有不少物业卖出买入。对于持有多套物业的投资人士，一方面可套现获取利润，另一方面也可买入升值潜力更大的物业来持有。

　　中介：投资者出货“高开低走”

　　合富置业经纪余先生介绍，投资客放盘的心态与自住客有明显区别，自住客由于多数仅持有一套物业，在价格上叫价较硬，而且经常即时“反价”。相比之下，投资客出货则可以说十分“有心卖”，他们通常会先选择一个较高的放盘价出售物业。例如，他们心理价位在80万元，则通常都会先放85万元或更高，然后若没有客人承接，便立刻选择开始2万~3万元的小幅降价，直到不低于预期太多又有买家承接为止。

　　据余先生介绍，由于目前整体市场的价格已经全面超过2007年，即使在2007年入货的不少投资客，近期也可以获利出货，例如之前芳草园有一套物业，投资客在2007年入货，77平方米的总价在110万元，而近期该投资客顺利以115万元出货。芳草园另一套投资者“蟹货”也顺利售出，该物业在2007年以135万元入货，最近也以150万元出货。虽然扣除成本后，仅获得微利，但投资客也会“乐意”放售。

　　合富置业有关人士表示，即使在2007年高位入货的投资客目前基本也能顺利获得微利出货，因此投资客不妨在有20%~30%的利润时出手为妙。另外，合富置业经纪梁先生建议，像荔湾等老城区，投资客持有的楼龄较旧的楼梯楼物业达到9000元/m2后，继续升值空间可能不大，获利在10%左右放售也未尝不可。在越秀、荔湾等老城区，基本上2007年高位入市的投资客也能顺利出货，合富置业有关人士介绍，例如天伦花园这类高质素的电梯楼，2007年时入货价达到190万元，而近期也以220万元顺利出货。

　　投资者获利离场后，一般都在选择别的目标入市。合富置业有关人士透露，目前天河北的投资客在尝到甜头后，看准时机继续入货，通常他们会继续选择已经十分“熟手”的天河北一带投资，也有些“转战”珠江新城。合富置业余先生介绍，10月天河北投资客继续接货的比例有所增加，目前投资与自住客的比例大概已经升到5∶5。而在老城区，多数原来持有楼梯楼物业的投资客则会选择中端的电梯楼物业继续入市，如美东大厦、龙津商务大厦等。