国进民退趋势仍在

　　10月27日,广州市共出让三宗土地,其中天河广氮AT06070509、AT06070511地块,由于设置了诸多门槛,并限定竞买者为石化企业,因此被业界称为“内定中石化”。最终,广氮地块只有中石化洛阳石油化工工程公司一家参与竞买,最终无悬念地底价成交,折合楼面地价仅3353元/平方米。

　　而在10月20日,广州年内的第七次拍地大戏上,拥有开阔江景、万亩果林、地铁、会展经济资源的琶洲村将被政府推上市场。与之前几次拍卖不同的是,早在政府发布宗地出让公告时,本场拍卖便没有了悬念,保利———中国最大的房地产央企,已被政府指腹为婚,“迎娶”琶洲村。

　　10月29日,白云新城也一口气挂牌整体出让4幅商业金融业用地,总用地面积超过12.6万平方米。对买家的要求则是,必须是身家15亿以上的房企,且在国内大中城市成功开发过200万平方米大型商业中心、五星级酒店经验的才有资格参与竞投,出让还不接受企业联合竞买。可以看到,出让条件对竞买人资金、开发实力的要求都很高,非“大家”不能吃下这块“肥肉”。

　　可见,今年以来,广州的土地拍卖显露出的“国进民退”依然延续。如本土巨头城建地产,对大学城地块是出一块拿一块,大有包揽整个区域所有宅地的态势,而保利拿下琶洲村39.85万平方米的宗地,再加上之前的储备,琶洲这个未来的CBD也将成为保利的天下。

　　现时高房价的背后高地价的支撑,不少人担心,“财大气粗”的国企有意无意地高价夺地,将使房价进一步升温,并最终危及整个楼市的健康发展。业界人士分析,除共同合作开发项目外,国有资本还有可能通过参股等方式,进一步渗透民营房企,最终成为房地产市场的主流。

　　中原分析

　　马溪村地块适合建高档别墅

　　中原地产研究分析,花都马溪村地块具备建造别墅产品的自然条件,地块与即将建设成体育公园自然山体相连接,并带有天然沟渠,能够据此搭建山水园林景观,形成优美的社区环境。加上没有户型限制,预计未来的项目将会以自然山水为卖点,主打别墅类产品,与周边在售楼盘进行差异化竞争。

　　该地块的缺陷则在于地块处于风神大道南,不在花都的核心区域,交通条件暂时也未能满足普通市民需求。地块周边目前有保利城花园、风神花园、天马河国际公馆等项目在售,其中保利城洋房均价6000元/平方米,别墅10000元/平方米,天马河国际公馆洋房售价在5000元/平方米。考虑到该区域市场的实际情况和时间溢价,预计项目上市时洋房的售价7000—10000元/平方米左右,别墅类产品的售价可能达到20000—25000元/平方米。

　　天河广氮地块被中石化洛阳公司获得,楼面地价3353元/平方米。由于地块不得预售,最终作为石化企业家属楼的可能性较大。若项目未来作为家属楼则对周边楼市影响甚微,但该项目则有助于完善区域配套、吸引人气,未来还可能大量增加二手优质房源。

　　12月大学城拍地将是年末焦点

　　琶洲村的四幅靓地、天河广氮地块,花都马溪村地块以及萝岗永和经济区地块,和昨天推出的两年前科学城地王项目,同时挂牌的还有白云新城四大商业金融地块。10月以来,广州市国土房管局密集式地供应住宅用地。记者统计,自10月至今,广州一口气推出了逾100万平方米的住宅用地。

　　而今年前9个月广州一共出让了13块住宅用地,用地面积才55.1792万平方米。10月份以来的住宅用地供应比前9个月土地供应还要多。至此,广州今年累计供应了150多万平方米的土地。显然,这个离“今年广州将供应2.5平方公里住宅用地”的目标还有不小的差距。在今年仅剩的接下来的两个多月时间内,广州还将大手笔推出住宅用地。

　　广州房管局网站公布,12月10日将再推五幅大学城住宅地块,总用地面积66208平方米,总建筑面积可达178631平方米,地块3幅位于北区3块、2幅在南区。这是广州今年以来第三次推出大学城地块。前两次大学城地块的拍卖成交,房价都上涨一个级别,地王纪录不断被刷新。相信这次推地也必将成为年末土地市场的焦点。

　　合富首席分析师黎文江预测,大学城住宅地价12月将被刷新。此次推出的DN0401地块是全江景地块,比起城建总9月20日拿到的南区DS1703地块(楼面地价7671元/平米)临江面更宽,因此可预计楼面地价比城建总地块要高,新记录将会产生。此外,北区DN0402地块也有部分江景,估计楼面地价也不低于7000元/平米。南区2块地也相当方正,商业配套胜于北区,4号线地铁出口在附近,出城交通方便,估计楼面地价也不会低于7000元/平米。