“卖”还是“不卖”？

　　部分业主担心政策调整意欲抛售

　　“买”还是“卖”成了当前困扰许多购房者和业主的问题，记者采访发现，由于当前优惠政策会否延续尚不明朗，给楼市增添了一些变数。部分业主因为担心政策调整开始出现抛售的苗头，同时，开发商的推盘速度也略有加快。但买卖双方博弈气氛依然浓厚，成交周期明显拉长。

　　据21世纪不动产监测数据显示，10月份北京全市二手房的挂牌量明显增加，环比上月同期上涨了30%至50%，业主意欲抛售的苗头开始浮现。另据北京美联物业市场部统计，10月份房源总量同比新增了15%以上。大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售。

　　“现在房价已经很高了，两年前买的房子已经赚了50%以上，未来不知道楼市会发生怎样的变化，我投资的那套小户型不留了，已经挣得不少了，见好就收吧。”两年前在北京东四环外投资了一套小户型房产的王小姐对记者说。

　　记者发现，进入10月，北京新盘一反往年从四季度楼市供需即开始步入下降通道的规律，反而出现了反常的快速放量的现象。据亚豪机构统计显示，截止到10月25日，共有38个项目推出新一期的新盘，而去年10月整月的开盘项目数量仅有35个。这38个项目新增供应商品住宅近8000套，供应面积78万平方米，同比去年同期分别增加了31%、10%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，近期楼市成交总量持续走低、政策层面的不明朗导致开发商难以准确判断楼市下一阶段的走向，特别是即将进入年末的销售淡季，开发商在“银十”之际选择加快推盘、加速清货而持有资金，如果市场持续走弱可以维持企业资金链的平稳运营，如果明年市场走强也有实力购入土地，扩大企业发展规模，因此近期项目集中推盘。

　　和业主意欲抛售和新盘加快推出形成鲜明对比的是，5年以上免营业税房源开始出现惜售。据北京美联物业市场研究部统计显示，在10月北京二手房近1.7万套成交中，5年内房源占成交的比例已经达到了65%，这一占比比9月提升了8个百分点。而5年以上房源在成交中的比例则明显下降，对于这部分业主来说不用考虑营业税的影响。而且房市依然是目前拉动经济最主要的动力，短时间内楼市也不可能出现大的波动。

　　这种情况绝非偶然，记者了解到，2005年，政府开始在二手商品房市场开征营业税，当时征收对象仅为不足2年转让的二手商品房。随即2006年这一政策被调整为对于不足5年转让的二手商品房，按其转让收入全额征收营业税。去年年底为刺激房地产市场交易活跃，以营业税为主的优惠政策应运而生，营业税年限划定标准由5年改为2年，同时不足2年转让的，由按其转让收入全额征收改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收。

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖说，由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3至5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。

　　记者发现，目前买卖双方的博弈气氛依然浓厚。美联物业市场部总监张大伟说，目前，由于买家观望气氛浓厚，尽管房屋售价在挂牌价的基础上会有2%至3%的议价空间，但是成交周期却被拉长，在7月前一套比市场价略高的房源基本都能够在5至7天出售，而且在过程中房主甚至可能多次提价。但是从9月中下旬开始市场出现了明显的变化。客户不急买，下调心理价位过大，很多客户甚至要求房主降价10%以上，这明显地加大了成交的难度，目前一套房源成交的周期基本已经需要半个月左右，成交周期明显拉长。