今年以来，深圳楼市需求的结构在不断变化。第一季度刚性需求为绝对性市场主力，而第二季度中，改善性需求在刚性需求的带动下渐渐被激发了出来。而进入第三季度，高端物业、投资性住宅的热销与普通住宅的走势低迷，昭示着投资需求的时代到来。变化无常的楼市供求结构为第四季度的楼市走势增加了更多变数。

　　面对趋于复杂的楼市走势，目前地产业与宏观经济息息相关的关系带来各个集团的利益博弈。当前楼市正处于相对敏感的时期，市场博弈的各方都在冷静的判断与观望中。在市场上，看涨、看跌、看稳的观点各有阵营，而且从目前看来，还没有一股力量让人感受到它将会在未来毫无争议地引导市场。在今年的最后一个季度，楼市将会有哪几种可能演变的趋势，不妨来倾听市场人士的几种不同判断。

　　猜想一

　　涨 价量继续背离

　　钟女士早在三个月前就看上关外一楼盘，当时她觉得户型不错，但售楼小姐给出的估价有点偏高，她认为目前楼市成交不旺，等到开盘时可能会有降价或折扣，于是准备等开盘后再去看看。然而本月该楼盘开盘后钟女士来到现场，却被告知几百套单位已在第一天售罄，价格还在她的预估之上。与钟女士一样，许多置业者以为已经到达历史高点的房价未来可能会往下行，但事实上，房价却在置业者们的疑惑中越涨越高。据DTZ戴德梁行统计，9月份深圳房价已突破2万元／平方米大关，达20940元／平方米，再创历史新高。10月至今，新房均价依然维持此水准。

　　房价的持续上行，与供应量密切相关。存量方面，据安信证券统计，深圳今年以来，市场存量消化迅速，按动态4周平均计算，最近几周，随着成交量的持续回升，深圳消化一手房所需时间是36.0周，存货压力基本恢复正常。而且，上半年深圳楼市出现强势反弹，仅仅半年的成交规模便与去年全年的总量相当。由于需求集中释放，市场存量迅速消减，若要得到充分补给尚需一定时间。而供给方面，虽然开发投资环比有所增长，但是同比仍处下降状态，供给预期明显受此影响。

　　供应量的减少，不但使房价居高不下，更直接导致成交量的低位滑行。自从今年6月份开始，深圳新房成交连续4月出现下滑，成交套数环比上月下降幅度分别为17.7%、21.2%和25.2%、22%，累计降幅已经超过一半。作为“金九银十”的传统销售旺季，9月深圳成交面积33.4万平方米，成交套数3222套，环比都有两位数下跌。

　　国庆后，虽然“金九银十”市场反应平淡，但“开盘售罄”一类的新闻仍然时有发生，不难发现，目前高端楼盘以及具有投资价值的城市中心小户型仍然不乏买家。而由于这类住宅产品数量有限，体现在数据上就会显得成交量往下，而成交价格往上。在年前，产品供应格局不会起太大变化，价量背离的趋势还可能持续进行。