速度型房企想当“老大”

　　早在二季度，就不断开始有人质疑万科的“老大”地位。长期以来万科一直是项目储备最多的A股地产企业，但从今年半年报开始，这一地位已开始动摇。

　　关于万科“踏空”的说法最先源于土地。若按一季度销售速度，保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相当于两年半。这将极大地限制万科的后续扩张能力。保利地产却在土地储备上更为强势，截至2008年末该公司位于十大房地产公司土地储备首位。

　　虽然恒大是目前嚷着要夺万科“老大”地位呼声最高的企业，但更多的业内人士认为这仅是其上市前的“表演秀”，对于万科更具威胁性的还是保利和中海。

　　克而瑞(中国)前三季度销售排行榜显示，排在第一位的依旧是万科，紧跟其后是保利、中海，而后是绿地、恒大。万科依旧以多出110亿元的优势领先，但保利、中海、绿地三者之间的差距都在20亿元以内。

　　业内人士认为，恒大不可能靠这样一个统计意义上的“短线冲刺”超过万科，要想成为老大仅靠一个巨额的土地储备和市值是远远不够的。历史上的顺驰也曾拥有巨额土地储备，到最后，一个足够大的经济风浪就会让那些“纸上富贵”迅速缩水，而巨大的土地储备也大都是为他人做嫁衣。

　　“不是谁有多少地就能算老大，而是要看这个地在什么地方。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰认为，“万科的全国布局已完成，而它所具备的整体市场环境以及开发形态、品牌效应都是其他房企所不能比的。”

　　薛迥文分析认为，恒大的品牌形象以及专业形象都比不上万科。尽管现在号称土地储备第一，但它的土地储备质量不是很好，所以才有了业内对其贱卖股份的质疑。

　　争当“领头羊”意义巨大

　　在薛迥文看来，恒大这种高调争老大的做法其实意义不大。“房地产不同于其他行业，市场集中度很低，就算真能争到老大，又能占到多少份额？大并不代表强。”

　　不过，这在邹毅看来，事实远远没有那么简单。“在任何行业，大家都只是能记住老大，而很难记住老二。对于一个房企而言，品牌识别度非常关键。而房地产行业又没有一个更权威的公众标准，借助一些资讯机构发布数据能够扩大影响力。在外界人看来，那些能争第一的，必定会认为它的品牌影响力也不错。”

　　“业内有一个公认的道理就是，同样的产品，万科的品牌溢价可以达到30%。在同一地区，万科产品价格高出30%，却依旧能保持与其他企业一样的销售速度。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者。

　　某房企老总曾向记者明确表示：“品牌溢价很重要，我的产品可以以高出别人两三千块的均价出售，其实并不是我的产品真的就比别人好，更多的是购房者认可品牌。”

　　品牌溢价是开发商们大争老大的一个目的，而另外一个目的就在资本市场的诱惑了。

　　薛迥文表示，在这个半金融的地产行业，资本运作很重要。“房地产都是两条腿走路。一条是产业经营，一条是资本经营。而能够让房企迅速发展的就是资本经营这条腿。销售额的提高有利于房企的融资，而融资又有利于其扩充土地储备。”

　　靠火爆楼市积极往上冲

　　资金实力一直是左右房地产企业发展的主要因素。

　　克而瑞(中国)的监测数据显示，2008年全年仅有20家左右房企销售金额超过60亿元。而在今年前三季度20强房企销售排行榜中，入榜房企的最低销售金额就已达到90亿元。其中，万科更是以超过460亿元的销售金额位居首位，有望继2007年后再次突破500亿元的年销售额大关。楼市重新火爆让房地产企业的口袋鼓起来。

　　而受益市场情况良好，不少大型房企频频获得银行大额授信。8月，万科发布公告称将获得建行500亿元授信额度，这也是今年房地产企业获得授信额度的第一大单；9月，绿地与国家开发银行达成协议，获得300亿元总体授信，至此，今年绿地已获得银行授信达474亿元。绿地由此成为今年获得授信额度第二大的房地产企业。

　　而在此前，金地获300亿元授信、凯德置地获250亿元、方兴地产获245亿元、SOHO中国获200亿元、雅居乐获200亿元、世茂房地产获150亿元……不难发现，大型品牌地产公司获得大额授信成为今年房地产市场的一大风景。

　　除银行授信以外，各大房企在融资上的多样化势头也表现良好。“今年第四季度很可能创历年来内地房地产企业海外融资额的最高峰。”瑞士银行投资银行部亚洲区主席蔡洪平对媒体表示。他预计，四季度内地房地产企业在海外融资金额将达到80亿至100亿美元。

　　多个企业有夺冠潜力

　　“虽然万科优势依然在，但速度型房企能够找一些不同标准的数据来证明自己是‘老大’，这证明万科应该要有危机感了。”邹毅告诉记者，现在行业对于衡量企业排行数据很混乱。但归纳起来还是有三方面标准，一是年营业额，二是年利润额，三是土地储备量。“如果这三方面都很强，这才证明它是老大。不过现在万科已不能做到三方面都很强。”他认为，未来的形势将会是第一梯队相互领先。

　　有业内人士表示，万科从去年开始采取保守策略，一方面是万科对大势的判断出现了误差，另一方面就是万科进入了相对稳定的发展期，在去年多变的楼市及快速发展过程中，万科越来越趋于保守性前行，这反而给其他大房企的快速前进创造了机会。尤其是在今年上半年早期的土地储备、开工面积等方面万科非常谨慎。万科的谨慎使得其在今年这场较大的市场变化中没有把握住机会，甚至明后年可能会导致优势地位丧失。

　　“房地产行业长期保持一枝独秀是不正常的。”杨少峰也认为，随着进入房地产行业的门槛越来越低，未来几年内房企之间的差距会越来越小，尤其是第一梯队间的竞争也会越来越激烈。

　　据了解，虽然今年前三季度在销售额中，万科一直是遥遥领先，但紧随其后的保利、中海发展势头更猛，绿地、恒大等的发展潜力也不可小觑。中海和保利都有国企背景，他们的发展优势非常明显。恒大上市后必将进行全国性的扩张。今后的3-5年中，中国大房企第一阵营将会掀起混战，万科、保利、中海、绿地和恒大都将有可能夺得老大的位置。甚至会出现一线阵营中多家房企共存的局面，并不像前几年万科一家寂寞独行。