宏观调控就是调控供求关系

　　记：梳理过去历程，我们看到国内房价是从2004年开始大涨，“高房价”成为百姓心头之痛，你曾有个比喻说房地产行业由“牛”的行业变成“过街老鼠”的行业，我们从体制上、市场上该进行哪些反思？

　　顾：1998年以后，国内房地产市场才算真正出现，那时房地产业呈现平稳的发展态势，房价上涨的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房价连续4年高速增长。对于这个变化，首先要明白到底什么因素影响房地产的起落变化？当然是供求关系。为什么2004年开始房地产涨得过快，因为供应紧张，使得供不应求了；为什么2008年房价下跌，因为需求大幅收缩，造成了供大于求。所以宏观调控就是调控供求关系———供求总量关系、供求结构关系，而接下来仔细看需求是由什么决定的呢？又得回到政策层面因素。

　　记：两者是相辅相成的关系。

　　顾：是的，而现在看影响房地产需求最关键的政策因素是金融货币政策。比如为什么今年以来房地产市场的需求那么旺？老百姓的购买能力没怎么变化，但为什么那么多新增购买？主要是因为宽松的货币政策，放开了二套房贷款，谁买房银行都支持。反过来现在二套房政策严格执行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因为炒房成本就高了，这部分购买人群就没了。

　　记：我看近两年显示调控作用的主要就是金融杠杆。

　　顾：注重金融杠杆之外还有另一个关键问题。什么决定供应？土地决定供应。例如为什么2003年时广州房价还下降？因为广州的土地供应量在2001年时太大了，花都、番禺等地区有几千上万亩的新增土地。又如为什么近期深圳房价还在涨那么快？因为深圳连续三年在关内没怎么批售土地。

　　所以说，我们对高房价问题的反思，关键是要认真地把握好金融货币政策和土地供应状况，以此正确影响房地产市场。我一直说，金融决定了市场的冷热，土地是决定供应的关键。当然，一方面是正确制定政策，另一方面政策的执行也很重要，比如二套房贷政策没变过，关键是之前过度放松了，现在要求严格执行，对市场的影响就立马见效了；又如每年有新增土地供应的计划，但存量土地的盘活又是个大问题，开发商捂地、捂盘等，直接影响了房子的供应量。所以，我们还要反思政策出台后的执行效率。