- 政策不会变 广州二手楼市四季度出现投资机会(2)
分析
影响楼市的关键是政策
2009年的楼市表现之不平凡是有目共睹的。绝大多数城市前三个季度交易量就超过去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,楼价一路上扬,基本都超过历史最高纪录。这样的井喷行情究竟动力来自何方?
今年的楼市用过去那种用经济大发展、收入增长、供求两旺等的逻辑似乎解释不通,因为从去年下半年至今年一二季度,主要经济指标均持续下滑,直到今天,国民经济难言已完全走出困境。因此,今年的楼市应该并不是由经济形势拉动的。
广东省房协会长蔡穗声的一句话点破了其中的关键,他戏言:是国际金融危机挽救了中国楼市。此话应该可以理解为,为了抵御危机对经济的破坏,为了保增长,政府实际上将房地产置于拉动投资和消费、带动多个产业、走处困境的关键。因此各项针对楼市的优惠政策以及一系列刺激经济的办法,给楼市回暖增加了十足的动力。
去年底,国务院就出台了“国13条”救市,购房减首付、房贷利率打七折、税费减免、开发资本金下调等一些列优惠政策可谓是下足了猛药,政策的宽松程度几乎创历史之最。同时,前三季度超过8万亿元的天量信贷投放,也使得大量的资金直接或间接地进入楼市,这也相当程度地支撑了楼市的大涨。
因此满堂红集团首席研究员龙斌认为,今年楼市火爆是非传统市场因素、非传统经济因素起了更关键的作用。中原地产研究部胡广东则将之概括为政策市。简而言之,没有这一系列的优惠政策和利好出台,楼市仅凭自身很难回暖。
同样,在当前开发商与购房者形成僵持、而经济形势仍存在不少不确定因素的情况下,政策因素仍是决定楼市走向的关键。认清这一点,有助于我们判断后市的发展。
预测
国13条、粤15条会不会变
年底楼市的焦点之一,是现行的“国13条”以及各地方政府出台的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。这些优惠政策到底会不会准时结束,又应不应该继续执行,是后市发展的关键。
龙斌认为,最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变,央行表态可以忍受2%的通胀水平,多少都是在给经济打气,稳定大家的预期。“其实大家都清楚,房地产作为本轮拉动经济的重要引擎,如果即刻改变相关政策,效应不单单是调整房价,经济也可能要付出较大的代价,目前经济并没有完全企稳,调整房地产政策不时最好时机。”
此外,“国13条”强化了地方政府稳定房地产市场的职责,明确各地在执行中央统一政策的前提下,也可以结合当地实际,进一步采取措施促进房地产市场健康发展。因此,优惠政策到期后究竟能否延期将更多地取决于地方政府的态度。
东方证券分析师预测,大部分二、三线地区的地方政府对房地产行业依赖程度较重,故延长期限的可能性较大,而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象,存在优惠政策取消的可能。
日前,一位知情人士也向记者透露,广东省政府多次强调房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性,要大力促进商品房市场平稳发展。因此今年极大地促进了广东楼市的回暖的、“国13条”配套的“粤15条”应该到期后也不会变,优惠政策明年很可能仍有效。
不过,省建设厅住房与房地产业处有关负责人则表示,现在谈“粤15条”是否会延期为时尚早,因为三季度的数据刚出,还需要对数据分析、对楼市进行判断才能做出决定。
对于优惠政策可能续期的消息,不少广东的业内人士均抱持一种审慎的乐观态度。胡广东认为,最终优惠是否取消,政府可能会采取更为灵活的方式。比如,二套房贷的优惠政策可能取消,首次购房的优惠仍可能保留,另外中小户型享受的契税优惠也有可能保留。相信只要取消部分优惠,就会对楼市造成一定影响。
业内人士指出,优惠政策是否真的会续期,目前仍很难判断,政策的不确定性很大。届时究竟是利空还是利好,无论开发商还是购房者都要做好心理准备。
即使“国13条”等优惠政策不变,楼市的政策因素仍存在不少不确定因素。龙斌还表示,明年经济回升之后,可能出现通胀现象,而宽松货币政策也将面临退出的问题,流动性适当收紧、利率上调以及生产行业复苏都可能弱化房地产作为吸引资金轴心的地位。
而对于四季度房价是否会出现下调,尽管目前业内仍存在分歧。不过一个普遍的认识是,房价维持高位仍将持续一段时间,目前出现的成交缩量也将持续。综合各方面因素,更多业内人士倾向于四季度楼市发生大变化的机会较小,但明年高房价面临调整的机会很大。
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