- 四季度房价或小幅上行 买房计划搁置还是出手？(4)
机会
四季度二手房交易或出现井喷
目前,全国各大城市的房价已基本超过2007年的纪录并还在继续攀升。以广州为例,中原地产估计国庆前后近一个月的时间里全市成交均价约在11500元/平方米左右,中心六区的成交均价很可能会超过14000元/平方米,达到今年以来的峰值。
由于租金的上涨赶不上房价的速度,各大城市的租金回报率今年以来一直呈现下降的趋势。中原地产研究中心调查显示,目前,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的租金回报率分别为3.10%、2.49%、3.61%、2.96%和3.29%,在上海部分郊区,个别项目的租金回报率甚至不足2%,均已低于同期贷款基准利率。
因此胡广东坦言,仅从租金回报率来看,当前的楼市并不是一个投资的好机会,尤其是短线炒楼,投资价值更大幅萎缩。“但对于个别地段的个别楼盘来说,如果考虑长期升值和教育资源等因素,则另当别论。”
而对于自住型买家,他认为如果不考虑转手的因素,只要购房成本在自己可以接受的范围之内,还是可以考虑出手。“每个自住买家都希望能在低位买入,但到底何时见底谁也不好判断,就好比去年12月低位时,很多自住型买家认为还会继续探底,保持观望,却错过了抄底的好机会。”因此重点考虑的应该是资金的需求,以及价格自己能否接受。但如果能力、实力暂时不够,需求也不是很迫切,则不必急着入市。
龙斌则提出,从中长期看,房地产一定是最佳投资品种,比其他投资品而言,不仅波动小,风险非常之小,而且实际收益不见得低。“看这些年的发展历程,投资的最大赢家不在股市或者其他市场,而在楼市。基于这样的看法,我觉得目前投资从中长期看,一定是没问题的,特别是有些价格相对比较低的城市如广州、以及核心区域的物业、稀缺性的物业,将来的升值潜力和回报都不会低。要注意的是自己的实力,有中长期持有能力,可以抵御短期小幅波动,目前入市也不是不可以的。选什么样的物业更重要。”
不过,在当前的形势之下,同样隐藏着投资的机遇,关键也在于政策因素。年底到期的“国13条”是否续期虽然尚无定论,但只要原定年底到期的营业税、契税、个税等优惠政策存在调整的可能,业主就可能会利用最后的政策优惠期加快售楼的决定。
以二手房营业税优惠为例,“国13条”将此前个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为了超过2年(含2年)转让免征营业税。这一优惠一旦取消,不少楼龄为2—5年的次新房明年再转让,就将缴纳房屋总价5.5%的营业税,是一笔不小的费用。
因此合富辉煌首席市场分析师黎文江预测,四季度二手房交易很可能出现井喷,“尤其是此前为保值而将资金投入楼市的珠三角一些制造业的小企业主,一方面现在总体形势好转,另一方面优惠即将到期,他们很可能回笼资金重新投入实业”。二手房集中套现将直接影响到二手房价格,四季度可能会下降。“四季度有意购房的市民可以考虑从一手房转向二手房,会比较合算”。
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