-分析

　　高房价是“元凶”

　　黄金周成交惨淡，使得今年的“金九银十”彻底成为泡影，这成为业内人士的共识。记者采访中，开发商也好，研究人士也好，都认为飙升的房价是影响交易的“元凶”，过高的房价扼杀了市场需求。

　　近日，由克而瑞中国、中国房地产测评中心及上海易居联合发布的“2009年三季度中国房地产企业销售TOP20排行榜”显示出，第三季度继续推高房价的同时，销售面积却没有同比增长。普遍看来，前三季度企业总体销售均价普遍较上半年有所上升，数据显示，1-9月份上榜企业的平均售价在3472-28317元/平方米之间，平均比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米销售均价区间的企业共有9家，均价在10000元/平方米以上的企业有8家。

　　以行业龙头万科地产为例，今年上半年，万科旗下的项目销售平均单价约是8819元/平方米，而第三季度则达到了9855元/平方米，上涨10.5%；世纪金源集团上半年销售单价最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度变成了3712元/平方米，上涨了10.8%；绿城集团上半年平均单价为13561.5元/平方米，第三季度为18195.6元/平方米，上涨34.17%；以走精品楼盘著称的星河湾为例，三季度销售均价比上半年销售均价上涨幅度更是高达57.73%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，进入三季度以来，重点城市成交量大面积出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。“刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷严厉化之后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。”

　　中经联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰表达了同样的观点：“首先是因为3-9月份楼市成交量过旺，已经透支了整年的销量；再就是持续的销量和房价增长使房价已经超过消费者心理预期，出现了观望状态。”

　　-影响

　　促销力度加大

　　高企的房价在商品房中坚购买人群的白领中，造成了巨大影响。据零点研究咨询集团最新调查显示，在未来两年内仅有4.9%的白领“非常可能”买房，14.6%的白领“比较可能”买房，而八成白领在两年内没有购房打算。

　　调查同时显示，6.9%的白领表示2008年的收入比上一年度下降，而2009年1-5月份家庭收入下降的白领比例扩大到30.8%，同时有半数的白领收入止步不前。对于2009年全年的收入，也有31.6%预期收入下降。

　　房价大幅上涨，收入却在降低，白领们的选择纯属无奈。

　　这样的背景下，今年以来坚挺的房价开始出现松动，市场上的明折暗扣明显增加。据记者了解，国庆期间，东二环某项目推出一次性付款9折优惠的力度，东三环某项目也推出认购期95折优惠的力度，同时还有多个项目一次性付款94折、95折不等。

　　二手房价格松动

　　从2006年以来，日益扩大的二手房市场动向已经逐渐成为楼市风向标之一。目前，北京二手房市场已经显现出市场浓厚的观望气氛。

　　数据显示，9月1日-20日，5年内的二手房房源新增2万套，同比8月同期的1.3万套增加达53%，更是占总新增房源数3.25万套的62%。业内预计，随着年底二手房交易税减免期结束的到来，市场上次新房房源还会大幅增加。但因为房价过高，购房者的热情却大幅下降。

　　国庆期间，记者与望京区域的链家、我爱我家等二手房中介公司销售人员沟通时了解到，相对于8月份以前，现在二手房成交谈判期已经明显延长，不但没有了跳价现象，而且，部分业主对价格也有了松动，主动表示有议价空间。

　　与此同时，9月底，顺驰不动产深圳分公司6家门店全部关闭的消息引发了行业高度关注。虽然业内普遍认为该事件只是个例，但是在深圳二手房成交大幅下跌的背景下，顺驰关店的信号就显得不那么单纯了。有业内人士认为，随着二手房交易巅峰期的过去，中介公司门店很可能再次出现2007年的中介关闭潮。